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Como investir em imóveis para locação?

Talvez você ainda precise atender aos requisitos de renda para uma hipoteca de locação
Se esta for sua primeira propriedade para locação, talvez você ainda precise atender aos requisitos de renda para uma hipoteca de locação.

Investir em imóveis para aluguel pode fornecer a você um fluxo constante de receita que se torna quase todo o lucro depois que o imóvel é pago. No entanto, chegar a esse ponto é arriscado e requer muito mais trabalho do que parece. Investir em imóveis exigirá que você escolha um ótimo imóvel e depois mantenha-o e lide com seus inquilinos, indefinidamente ou até que esteja ganhando o suficiente para contratar um gerente. Use as etapas a seguir para investir em imóveis para locação.

Parte 1 de 4: avaliando sua capacidade de investir

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    Avalie sua capacidade de administrar a propriedade. Ser proprietário não é um rendimento passivo ou um trabalho a tempo parcial. Você terá muitas responsabilidades quando se trata de administrar a propriedade. Isso inclui selecionar e comunicar-se com os inquilinos, consertar a propriedade quando necessário e lidar com uma grande variedade de questões do dia-a-dia. Certifique-se de que você não esteja lutando muito com o trabalho e a família antes de decidir se tornar um proprietário.
    • Se você não tem tempo para administrar a propriedade sozinho, precisará encontrar uma boa administradora de imóveis. No entanto, isso pode ser proibitivamente caro no início.
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    Procure uma compra para deixar a hipoteca. Para alugar um imóvel, obviamente você terá que comprá-lo primeiro. Isso será feito com uma hipoteca comprar para deixar, que é avaliada de forma diferente de uma hipoteca ocupada pelo proprietário. O banco levará em consideração as receitas e despesas potenciais de aluguel do imóvel em comparação com a capacidade do proprietário de pagar por isso. Use uma calculadora de hipotecas online para determinar quanto você pode gastar em um imóvel alugado.
    • Se esta for sua primeira propriedade para locação, talvez você ainda precise atender aos requisitos de renda para uma hipoteca de locação. Isso será calculado além de sua hipoteca atual. Após alguns anos de sucesso comprovado no aluguel, a exigência pode ser dispensada.
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    Certifique-se de ter as reservas financeiras necessárias. Possuir um imóvel alugado pode ter problemas inesperados. O seu inquilino pode perder o emprego e não conseguir pagar a renda. Você precisa ter dinheiro suficiente no banco para passar meses sem receber nenhum dinheiro. Existem proprietários que dependem do aluguel para pagar a hipoteca. Se você estiver nessa situação, não compre antes de ter uma reserva de seis meses acumulada.
    • Lembre-se de que você também precisará pagar impostos sobre a propriedade e manutenção regular da propriedade.
    • Despesas inesperadas podem surgir de qualquer lugar. O custo de cada um pode variar de insignificante a muito caro.
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    Invista em longo prazo. Nunca compre um imóvel como investimento, a menos que tenha um horizonte de 10 a 15 anos. Bolhas imobiliárias parecem surgir a cada 10 a 15 anos e todo mundo quer um pedaço da ação. A grande maioria das pessoas nunca tem a chance de sair a tempo e se machucar financeiramente. O investidor sábio não se deixa levar pela ganância e pelos retornos rápidos. Eles compram casas que fazem sentido financeiro como um aluguel, não como uma oportunidade rápida de ganhar dinheiro.
    Use as etapas a seguir para investir em imóveis para locação
    Use as etapas a seguir para investir em imóveis para locação.
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    Localize parceiros. Investir com um parceiro ou parceiros pode oferecer vários benefícios. Os parceiros podem reunir recursos e talentos entre eles, permitindo um maior potencial de sucesso de investimento. No entanto, você precisará encontrar parceiros que sejam justos e fáceis de trabalhar. Idealmente, você encontrará um parceiro com um conjunto de habilidades complementares ao seu. Por exemplo, se você se destaca nas melhorias e na manutenção de sua casa, tente encontrar um parceiro que seja hábil em lidar com números.
    • Estabeleça sua parceria com um acordo operacional que estabeleça responsabilidades, contribuições e a divisão de retornos.
    • Ter um parceiro pode lhe dar a capacidade de se qualificar mais facilmente para uma hipoteca.

Parte 2 de 4: localização de um imóvel alugado

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    Encontre um mercado de aluguel ideal. Procure um mercado local de locação que seja excelente, com alta demanda por imóveis para locação. O pool de inquilinos deve ser composto por pessoas que cometeram erros financeiros no passado e não podem se qualificar para comprar. Também pode haver muitas pessoas que perderam suas casas na execução hipotecária. O mercado deveria ter experimentado um aumento de preços no ano passado.
    • O ideal é investir em algum lugar perto de casa que você já conheça. Caso contrário, você precisará fazer muita pesquisa aprofundada.
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    Comece com uma pequena propriedade. Mesmo se você tiver o dinheiro, não deve investir em imóveis maiores ou complexos. Grandes propriedades, como shopping centers ou condomínios, podem ter requisitos mais complicados ou precisar de adiantamentos maiores. Em vez disso, comece com uma casa unifamiliar que esteja bem dentro do seu orçamento. Isso permitirá que você se acostume a ser um senhorio e à contabilidade que é exigida de você. Você pode subir quando se tornar mais experiente.
    • Localize propriedades pesquisando online por listagens em sites como Realtor.com, Redfin.com, Zillow.com e Trulia.com.
    • Você também pode usar um corretor de imóveis que trabalhe com investidores.
    • Grandes unidades de aluguel, como unidades de 2 e 3 quartos, requerem mais manutenção do que unidades menores, e embora os corretores de imóveis descrevam essas propriedades como "Unidades Pão e Buffer", elas são esmagadoras, propriedades de "Pesadelo" para a maioria dos proprietários de primeira viagem.
    • Pequenas unidades de aluguel como Estúdios, Solteiros e Solteiros tendem a ser alugadas para pessoas que não têm muitos móveis e podem se locomover muito. Pequenos imóveis para locação, porém, "discretos", terão muitas vagas e você terá que fazer um orçamento para isso antes de comprar o imóvel.
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    Invista em propriedades comerciais. Propriedades comerciais oferecem retornos potenciais maiores do que propriedades residenciais. No entanto, encontrá-los e investi-los é significativamente mais difícil e só deve ser feito por investidores imobiliários experientes. Para comprar um imóvel comercial, você precisará avaliar a propriedade com base no custo e no retorno potencial dos locatários. Normalmente, você também precisará de pelo menos 30% de entrada para se qualificar para um empréstimo.
    • Se possível, procure vendedores motivados (aqueles que precisam fazer uma venda rapidamente por vários motivos). Esta é a sua oportunidade de adquirir um imóvel por um preço inferior ao de mercado.
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    Avalie o potencial de retorno. Seu foco principal deve ser o retorno potencial da propriedade, que é o aluguel que você recebe menos quaisquer despesas. Isso dependerá do aluguel vigente na área e das qualidades específicas da casa que podem permitir que você cobre mais ou menos aluguel. Peça informações financeiras ao atual proprietário do imóvel, principalmente se ele o estiver alugando. Avalie o seguinte:
    • O pagamento da hipoteca que você pagará.
    • O aluguel atual, o aluguel cobrado por propriedades semelhantes na área e quaisquer aumentos históricos de aluguel.
    • A força da história de aluguel. Ele fica vazio por muito tempo quando os inquilinos se mudam?
    • Despesas médias pela propriedade.
    • Lucros ou perdas do atual proprietário nos últimos anos.
    • Sua capacidade de obter um retorno com base nessas informações. Lembre-se: aluguel - despesas = seu retorno.
    • As despesas de manutenção podem ser estimadas em 5% da receita bruta de aluguel. Despesas com tempo de inatividade e reparos maiores representam outros 5%.
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    Avalie a localização da propriedade. A localização é talvez a característica mais importante de uma casa de aluguel para locatários. Uma boa localização também pode permitir que você ocupe mais facilmente o imóvel e pode justificar taxas de aluguel mais altas. Os melhores inquilinos procurarão essas propriedades e fornecerão a você pagamentos de aluguel mais confiáveis e menos dificuldades. Especificamente, procure propriedades que:
    • Perto de boas escolas.
    • Estão em áreas de baixa criminalidade.
    • São convenientes para compras e amenidades.
    O contrato de locação deve especificar o período de locação
    O contrato de locação deve especificar o período de locação, as responsabilidades de você e dos locatários e o depósito de segurança.
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    Certifique-se de fazer um acordo. Procure as propriedades que estão no fundo ou perto do fundo, especialmente aquelas que estão vendendo abaixo do valor que custaria para construí-las. Se os preços e as taxas de juros também estão baixos, essa combinação torna a compra ideal e provavelmente uma oportunidade única na vida. Converse com agentes imobiliários locais e contrate um avaliador para verificar se você está obtendo um bom valor ou não.
    • Muitos especialistas em imóveis de aluguel juram pela regra do 1%. A regra é que o aluguel mensal do imóvel seja pelo menos igual a 1% do valor do imóvel.
    • No longo prazo, você deve procurar propriedades pelas quais possa pagar integralmente em 10 a 15 anos, com base nos seus rendimentos de aluguel.
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    Fazer uma oferta. Trabalhe com seu corretor de imóveis ou com o agente de vendas para fazer uma oferta quando você encontrar um bom imóvel. Tenha um número em mente e seja menor do que o seu, se possível. Certifique-se de não deixar que a emoção atrapalhe seu julgamento e só compre um imóvel se o preço estiver certo. Você sempre pode desistir se você e o vendedor não chegarem a um acordo benéfico.
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    Realize a devida diligência. Com a oferta aceita, você agora tem até a data de fechamento para se certificar de que não há nada de errado com a casa e para colocar o seu financiamento em ordem. Peça a um inspetor residencial que procure quaisquer problemas com a propriedade. Se houver problemas sérios, você poderá renegociar o preço de venda. Certifique-se de que o proprietário atual não adiou apenas alguns reparos que você terá que fazer mais tarde.

Parte 3 de 4: localizando inquilinos

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    Obtenha seguro. Antes de alugar seu imóvel para inquilinos, é aconselhável que você faça o seguro do locador. Todas as principais seguradoras oferecem esse tipo de cobertura sob nomes diferentes, mas geralmente separam a cobertura em três categorias, desde o DP-1 mínimo até o DP-3 completo (DP significa "apólice residencial"). A maioria dos profissionais de seguro recomenda que os proprietários obtenham cobertura DP-3 para se protegerem do comportamento inesperado do inquilino.
    • Esse tipo de cobertura geralmente fornece custos de reposição para perdas, em vez de valor em dinheiro, o que pode ser benéfico no caso de danos dispendiosos.
    • Você deve certificar-se de que sua cobertura também inclui cobertura de responsabilidade geral. Isso fornece cobertura para quaisquer ferimentos sofridos em sua propriedade. Os especialistas aconselham que obtenha 0,70€ milhões em cobertura de responsabilidades.
    • O custo das apólices do locador depende da localização e do tamanho da propriedade. No entanto, a média é de cerca de 600€ a 900€ por ano.
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    Determine um aluguel apropriado. Converse com agentes imobiliários locais e pesquise propriedades semelhantes online para determinar um valor de aluguel razoável. Certifique-se de que, no mínimo, seu aluguel cubra 110% do pagamento da hipoteca do imóvel. O buffer de dez por cento pode ser usado para cobrir manutenção, tempo de inatividade e grandes reparos. Qualquer quantia que você ganhar é lucro.
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    Comercialize seu imóvel alugado. Comece listando sua propriedade em sites como Craigslist, Trulia e Zillow. Certifique-se de incluir muitas fotos de alta qualidade e bem iluminadas. Preencha a lista com o máximo de informações possível. Você também pode comprar um anúncio no jornal, embora seja caro e possa ser ineficaz. Por fim, tente colocar uma placa de "aluguel" no jardim da frente da propriedade. Em todos os casos, forneça uma maneira para os locatários interessados entrarem em contato com você, por telefone ou e-mail.
    Investir em imóveis para locação pode fornecer a você um fluxo constante de renda que se torna quase todo
    Investir em imóveis para locação pode fornecer a você um fluxo constante de renda que se torna quase todo o lucro depois que o imóvel é pago.
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    Selecionar candidatos. Você terá que examinar minuciosamente seus inquilinos em potencial para questões de crédito e criminais. Isso vai custar-lhe algum dinheiro, mas irá salvá-lo de perdas potencialmente devastadoras. Existem proprietários de aluguel que não fazem a devida diligência e acabam com golpistas que param de pagar assim que têm a posse e causam danos tremendos à casa. Um mau inquilino pode acabar custando-lhe milhares em reparos, mesmo que pague o aluguel em dia.
    • Procure candidatos que estejam empregados e ganhe pelo menos três vezes o valor do aluguel mensal.
    • Rejeite quaisquer candidatos com antecedentes criminais extensos ou aqueles com pontuação de crédito abaixo de 650. Seus requisitos específicos aqui dependem de sua tolerância ao risco e da força do mercado.
    • Mantenha bons inquilinos, se puder, prometendo manter o aluguel estável ou simplesmente fornecendo um serviço excelente.
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    Elabore um contrato de locação. Encontre um modelo de contrato de locação online e use-o para criar o seu próprio com todos os detalhes relevantes da propriedade. Você também pode considerar a contratação de um advogado com experiência no setor para garantir que seu contrato de locação não deixe nada de fora ou inclua quaisquer cláusulas estranhas. O contrato de locação deve especificar o período de locação, as responsabilidades de você e dos locatários e o depósito de segurança. O depósito de segurança é geralmente de um mês de aluguel, mas pode estar sujeito a limites estaduais ou locais.

Parte 4 de 4: manutenção de sua propriedade

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    Certifique-se de coletar o aluguel. Todo senhorio terá que atuar como cobrador em algum momento. Você terá que ligar e ficar em cima dos inquilinos que não pagam até que eles paguem, e expulsá-los se não pagarem. Mesmo bons inquilinos podem ter problemas para pagar o aluguel em dia um mês. Nesse caso, considere dar a eles mais tempo. Manter um bom inquilino pode valer um ou dois atrasos nos pagamentos.
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    Fique em dia com seus impostos. Como proprietário, você deverá pagar impostos sobre a propriedade de suas propriedades. No entanto, você também deverá acompanhar o preenchimento adequado do imposto de renda sobre suas devoluções ou perdas com a propriedade. É aconselhável contratar um preparador de impostos ou outro profissional financeiro para ajudar a orientá-lo neste processo, pois pode ser bastante complicado.
    • Por exemplo, os proprietários podem deduzir impostos sobre a propriedade e juros hipotecários, bem como outras despesas operacionais, de sua carga tributária.
    • Além disso, os prejuízos podem ser baixados como perdas passivas e posteriormente utilizados para compensar a carga tributária decorrente de retornos positivos.
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    Aprenda habilidades de manutenção. Certifique-se de que se sinta confortável para realizar pequenos reparos, como consertar uma pia com vazamento ou consertar um buraco na parede. Ser capaz de fazer essas tarefas sozinho pode economizar uma fortuna em reparos profissionais. Se você ainda não tem essas habilidades, dedique um tempo para descobrir como esses reparos são feitos e pratique. Qualquer coisa que você mesmo possa fazer representa dinheiro que não precisa gastar.
    Use uma calculadora de hipotecas online para determinar quanto você pode gastar em um imóvel alugado
    Use uma calculadora de hipotecas online para determinar quanto você pode gastar em um imóvel alugado.
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    Desenvolva relacionamentos com profissionais da indústria. Apesar do valor ser fazer as coisas você mesmo, são algumas circunstâncias em que você precisará contratar um profissional. Desenvolva relacionamentos com eletricistas, encanadores e outros comerciantes locais para que você possa obter um trabalho confiável quando precisar. Além disso, provavelmente você precisará consultar um advogado e um contador em algum momento do seu investimento no imóvel para locação. Ter essas pessoas ao seu lado pode ser útil quando surgem problemas.
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    Responda às necessidades do inquilino. Lembre-se de que os inquilinos são seus clientes e devem ser tratados com respeito. Responda rapidamente às solicitações de reparo e aja de maneira justa em suas negociações com os inquilinos. Manter a propriedade conforme acordado no contrato de locação. Isso o ajudará a manter inquilinos, o que o salvará de vagas caras.
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    Contrate um gerente de propriedade. Um gerente de propriedade ou uma empresa de administração de propriedade pode aliviar o fardo dos deveres de seu senhorio. Eles cobram aluguel, cuidam da manutenção e encontram novos inquilinos quando necessário, entre outras tarefas. No entanto, contratar um gerente de propriedade geralmente custará de 5 a 10 por cento de sua receita de aluguel. Portanto, se suas margens de lucro já são pequenas, pode não fazer sentido financeiro para você contratar um.
    • Contratar um gerente de propriedade pode ser especialmente benéfico se você possui muitos imóveis para alugar ou mora longe deles.
    • O Institute of Real Estate Management (IREM) e a National Association of Residential Property Managers (NARPM) oferecem recursos para encontrar empresas de gestão de propriedades de renome em seus respectivos sites.

Perguntas e respostas

  • Alguma dica sobre como redigir um contrato de locação?
    Existem várias fontes online onde você pode encontrar um contrato de arrendamento padrão. Eles podem ser modificados para acomodar as circunstâncias particulares da propriedade em questão e os detalhes da transação.
  • Qual é a porcentagem de entrada em uma propriedade de investimento?
    Isso dependerá da forma e da fonte de financiamento que você está usando. Se você estiver usando financiamento comercial, sua classificação de crédito também influenciará no valor necessário para aprovação.

Comentários (1)

  • iankunding
    Agora sei como administrar minha propriedade. Obrigado pelo conselho.
Aviso Legal O conteúdo deste artigo é para sua informação geral e não se destina a ser um substituto para consultoria jurídica profissional ou financeira. Além disso, não se destina a ser invocado pelos usuários na tomada de quaisquer decisões de investimento.
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