Como calcular uma penalidade de pré-pagamento?

Se a penalidade de pré-pagamento for menor do que sua economia de juros
Se a penalidade de pré-pagamento for menor do que sua economia de juros, assumir a penalidade de pré-pagamento é uma boa ideia.

Se você está lidando com uma situação que envolve uma dívida considerável e de longo prazo, como uma hipoteca, convém saber como uma cláusula de pré-pagamento do seu contrato de empréstimo se aplica ao seu empréstimo. As penalidades de pré-pagamento são itens que os credores acrescentam aos empréstimos a fim de recuperar o dinheiro da perda de juros se o mutuário decidir pagar o empréstimo antecipadamente. As opiniões divergem sobre esses tipos de contratos de empréstimo, sendo que alguns os consideram formas usurárias de garantir que o mutuário acabe pagando uma grande quantia de juros mesmo com os meios para saldar o empréstimo. Se você precisar pagar uma dessas penalidades de pré-pagamento, aqui estão algumas etapas comuns para calcular o que você pode dever.

Parte 1 de 3: cálculo de penalidades de pré-pagamento

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    Leia seu contrato de empréstimo hipotecário. Se você deseja calcular uma penalidade de pré-pagamento, a primeira etapa é entender que tipo de penalidade se aplica ao seu empréstimo e se é automaticamente uma obrigação de acordo com os termos do empréstimo. Pegue seu contrato de hipoteca ou outro documento de empréstimo e leia sobre ele para ver se uma penalidade de pré-pagamento se aplica. As penalidades de pré-pagamento vêm em várias formas, incluindo:
    • Uma porcentagem do principal pendente.
    • Uma porcentagem dos juros pagos em um determinado período.
    • Um diferencial de ponto de juros, entre sua taxa de juros e as taxas atuais de mercado, multiplicado pelo principal em aberto.
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    Encontre o seu principal destacado. O principal pendente de seu empréstimo é o valor que você ainda deve ao credor. Com o tempo, os mutuários pagam o principal do empréstimo (a menos que estejam atualmente em um período de adiamento). Você precisará saber quanto ainda deve para calcular a penalidade por pagá-lo antecipadamente.
    • Esse valor deve estar em sua fatura mais recente ou em seu cronograma de amortização original.
    • O principal pendente é o valor que você deve atualmente no empréstimo ou na casa. Por exemplo, se você pagou um adiantamento de 29900€ em uma casa de 149000€ e, desde então, pagou 7460€ adicionais para o principal em pagamentos mensais, seu principal pendente seria de 112.000€ (149.000€-29900€-7460€).
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    Localize sua taxa de juros anual. Supondo que você tenha uma taxa de juros fixa para o seu empréstimo, a taxa de juros anual é uma parte fundamental para calcular a penalidade de pré-pagamento. Se você tiver uma taxa ajustável, pode precisar de ajuda para calcular a penalidade de pré-pagamento do seu credor.
    • Essas informações estão disponíveis em seu contrato de empréstimo.
    Pode precisar de ajuda para calcular a penalidade de pré-pagamento do seu credor
    Se você tiver uma taxa ajustável, pode precisar de ajuda para calcular a penalidade de pré-pagamento do seu credor.
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    Calcule sua penalidade de pré-pagamento usando uma porcentagem de juros. Muitos credores cobram uma taxa de pré-pagamento com base em uma porcentagem dos juros pagos dentro de um determinado período de tempo, talvez seis meses. Por exemplo, uma penalidade comum é 80% dos juros de seis meses. Os juros referem-se especificamente à parte somente dos juros do pagamento da hipoteca (o do seu pagamento mensal usado para pagar os juros em vez do principal).
    • Para uma hipoteca com 112.000€ restantes e uma taxa de juros de 5%, comece encontrando os pagamentos somente de juros em seis meses. Primeiro, divida a taxa de juros anual pela metade para obter 2,5%. Em seguida, multiplique esse valor pelo saldo devedor para obter os juros pagos em seis meses. Isso seria 112.000€ * 0,025 ou 2.800€
    • Em seguida, multiplique esse resultado por 80 por cento para encontrar a penalidade de pré-pagamento. Isso seria 0,8 * 2800€ ou 2240€
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    Encontre sua penalidade de pré-pagamento usando uma porcentagem do principal restante. Algumas penalidades de pré-pagamento são baseadas no principal restante multiplicado por uma porcentagem. Por exemplo, um credor pode cobrar algo entre 1 e 4 por cento do saldo remanescente do empréstimo. Esse número pode diminuir durante a vida do empréstimo ou permanecer constante.
    • Seu credor pode usar um cálculo para determinar sua penalidade, em vez de simplesmente usar uma penalidade declarada. Se o seu credor usar o que é chamado de diferencial de taxa de juros para derivar sua penalidade de pré-pagamento, você precisará encontrar a diferença nas taxas de juros subtraindo a taxa de juros que está pagando atualmente da taxa de juros atual para um empréstimo semelhante.
    • Por exemplo, se você tem um empréstimo de 7%, mas os preços atuais para o mesmo empréstimo são 4%, o diferencial da taxa de juros e, portanto, a taxa de pré-pagamento seria de 3% (7% - 4%) do principal pendente.
    • Em ambos os casos, encontre a penalidade simplesmente multiplicando o principal restante pela porcentagem declarada. Portanto, para um empréstimo com 112.000€ restantes e uma penalidade de 3 por cento, a penalidade seria de 112.000€ * 0,03, ou 3360€

Parte 2 de 3: decisão de pagar antecipadamente seu empréstimo

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    Conheça os benefícios do pré-pagamento. O pré-pagamento permite que o mutuário pague o empréstimo com mais rapidez e economize com juros. Isso ocorre porque o pagamento mais rápido de um empréstimo dá menos tempo para que os juros incidam sobre o principal. Quanto mais alta for a taxa de juros e o principal restante, mais você poderá se beneficiar com o pré-pagamento.
    • Por exemplo, um saldo remanescente de 112.000€ em um empréstimo hipotecário com uma taxa de juros de 5% levaria quase 20 anos para ser liquidado com um pagamento mensal de 750€. O mutuário também pagaria cerca de 64.200€ apenas de juros durante este período.
    • No entanto, se o mutuário pagasse apenas 150€ a mais por mês, reduziria o seu reembolso em 5 anos e pagaria apenas cerca de 46300€ de juros.
    • Para um exemplo mais extremo, se o mutuário dobrasse o pagamento mensal, ele reembolsaria o empréstimo em 7,6 anos e pagaria apenas cerca de 22400€ de juros.
    • Pagamentos antecipados parciais são geralmente permitidos em contratos de empréstimo. Esses valores podem ser de até 20% do saldo ao ano e não exigem o pagamento de multa.
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    Calcule a penalidade versus juros economizados. Descubra quanto mais você pode pagar em sua hipoteca a cada mês e, em seguida, calcule sua economia de juros usando uma calculadora de pré-pagamento online. Essas calculadoras podem ser encontradas pesquisando "calculadora de pré-pagamento de empréstimo" em um mecanismo de busca. Sua economia de juros será a diferença entre a estimativa atual de juros pagos durante a vida do empréstimo e a estimativa de juros pagos para o novo valor do pagamento mensal. Compare este valor com a penalidade de pré-pagamento calculada.
    • Se a penalidade de pré-pagamento for menor do que sua economia de juros, assumir a penalidade de pré-pagamento é uma boa ideia.
    • Por exemplo, usando o exemplo anterior, sua economia de juros pagando 150€ a mais por mês seria de 64200€-46300€ ou 17900€ Se sua penalidade de pré-pagamento for menor do que isso (provavelmente será), você deve aceitar o pré-pagamento penalidade e saldar seu empréstimo antecipadamente.
    A taxa de juros anual é uma parte fundamental para calcular a penalidade de pré-pagamento
    Supondo que você tenha uma taxa de juros fixa para o seu empréstimo, a taxa de juros anual é uma parte fundamental para calcular a penalidade de pré-pagamento.
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    Considere o refinanciamento. O refinanciamento também pode incorrer em uma penalidade de pré-pagamento. No entanto, o refinanciamento a uma taxa significativamente mais baixa pode fazer o pagamento da penalidade de pré-pagamento valer a pena. Isso é especialmente verdadeiro se você estiver refinanciando para um empréstimo tradicional de 15 ou 30 anos.
    • Aceitar uma penalidade de pré-pagamento pode ser sua melhor opção para o refinanciamento de um empréstimo caro (um empréstimo com um grande pagamento no final).
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    Espere por uma penalidade menor, se possível. Alguns contratos de empréstimo estipulam que o valor da penalidade do empréstimo diminui ao longo da vida do empréstimo. Por exemplo, seu empréstimo pode cobrar uma multa de 3% se você pagar o empréstimo dentro de cinco anos, mas a taxa pode cair para 1% após esse período. Se for esse o caso, considere esperar até a redução da penalidade de pré-pagamento se você estiver perto o suficiente dela.

Parte 3 de 3: livrando-se das penalidades de pré-pagamento

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    Determine seu tipo de penalidade de pré-pagamento. Para empréstimos hipotecários, existem dois tipos principais de penalidades de pré-pagamento que cobram a penalidade em circunstâncias diferentes. Uma multa de pré-pagamento "difícil" cobra uma multa se o mutuário refinanciar ou vender sua casa. Uma penalidade "suave", por outro lado, só cobra a penalidade se o mutuário refinanciar. Em outras palavras, uma penalidade suave dá ao mutuário a chance de sair do empréstimo vendendo, enquanto uma penalidade difícil não. Examine os termos do seu empréstimo para descobrir qual é o seu tipo.
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    Ligue para o seu agente de crédito. Comece ligando para o seu credor e falando com o seu escritório de empréstimos. Você pode ter que falar com o gerente deles se o oficial de crédito individual não puder fazer nada por você. Pergunte a quem pode ajudá-lo o que pode fazer para reduzir ou eliminar a penalidade de pré-pagamento. É muito improvável que eles renunciem à taxa, mas talvez possam reduzi-la mais cedo. Por exemplo, se você está perto de uma redução programada na taxa de pré-pagamento de 4% para 2% (digamos, em dois anos de vida do empréstimo), você pode argumentar por uma queda imediata para a taxa de 2%.
    • Isso é útil se você precisar refinanciar ou vender a casa imediatamente.
    Uma multa de pré-pagamento "difícil" cobra uma multa se o mutuário refinanciar ou vender sua casa
    Uma multa de pré-pagamento "difícil" cobra uma multa se o mutuário refinanciar ou vender sua casa.
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    Anote todos os detalhes. Certifique-se de pedir à pessoa com quem você fala ao telefone que lhe envie por escrito quaisquer alterações negociadas. Enquanto estiver ao telefone, anote os nomes e as posições de cada pessoa com quem você fala. Além disso, anote todos os termos sobre os quais você falou e a data da ligação. Ter isso por escrito pode ajudar a provar seu caso mais tarde, se o banco alegar que não sabe sobre a alteração da taxa.
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    Obtenha suporte atrás de você. As probabilidades são de que será difícil fazer com que o credor reduza ou renuncie à taxa de pré-pagamento. No entanto, se você e um grupo de mutuários em uma situação semelhante acreditarem que os termos do empréstimo original eram injustos, você poderá agir como um grupo e reescrever os empréstimos. Isso pode exigir a ajuda de um grupo ou organização da comunidade local.
Aviso Legal O conteúdo deste artigo é para sua informação geral e não se destina a ser um substituto para consultoria jurídica profissional ou financeira. Além disso, não se destina a ser invocado pelos usuários na tomada de quaisquer decisões de investimento.
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