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Como começar a investir em imóveis?

Eles permitem que os indivíduos lucrem com a renda imobiliária sem ter que comprar imóveis comerciais
Eles permitem que os indivíduos lucrem com a renda imobiliária sem ter que comprar imóveis comerciais.

Investir em imóveis tornou-se uma forma popular de construir uma carteira de investimentos. Historicamente, os investimentos imobiliários têm um desempenho melhor do que alguns outros tipos de ativos. Também apresenta ao potencial investidor várias opções diferentes. Para entrar no mercado imobiliário, você pode se tornar um proprietário e comprar um imóvel, mas também pode ganhar dinheiro comprando um Fundo de Investimento Imobiliário (REIT) ou emprestando a outros investidores imobiliários.

Método 1 de 3: se tornar um proprietário

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    Faça um balanço antes de investir. Os investidores devem saber como pretendem se desfazer de qualquer propriedade antes de comprá-la. Quer inverter a propriedade e revendê-la? Ou quer alugar o imóvel? Essas opções têm implicações diferentes quando se trata de financiamento e impostos; você precisará ter uma ideia geral da direção que deseja tomar desde o início e estar pronto para as contingências.
    • Você precisará de um senso realista de seu conjunto de habilidades, para começar. Você tem as habilidades técnicas e o conhecimento para inverter propriedades? Você precisará ter um conhecimento básico de reparos imobiliários e dos custos de reparos típicos e menos típicos.
    • Ter um fundo de reserva também é OBRIGATÓRIO, quer você pretenda alugar ou inverter a propriedade. Via de regra, o investidor deve ter dinheiro de reserva suficiente para pagar a hipoteca por seis meses, caso o imóvel fique vago ou esteja em uma situação de reabilitação para venda. Quando você aluga, também depende do pagamento pontual para cobrir a hipoteca. Uma reserva o ajudará a cobrir o pagamento se o aluguel do inquilino atrasar.
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    Analise a rentabilidade das propriedades disponíveis. Antes de mergulhar na compra de um imóvel, certifique-se de que será um investimento lucrativo. Avalie suas despesas operacionais e o valor do aluguel ou receita que espera receber. Considere o bairro onde deseja comprar para determinar se as propriedades mantêm seu valor naquele local.
    • Calcule a relação preço / aluguel no bairro onde deseja comprar. Lembre-se de que informações sobre preços de aluguel nem sempre são fáceis de obter, portanto, esse número deve ser considerado apenas um valor aproximado. Divida o preço médio de uma casa pelo aluguel anual médio. Por exemplo, suponha que o preço médio de uma casa seja 134000€ e o aluguel anual médio seja de cerca de 8960€ (750€ / mês). A relação preço / aluguel é de 134.000€ / 12.000 = 15 {\ displaystyle \ 134.000€ / 12.000 = 15} . Quanto mais baixo for o rácio, melhor é o investimento. Uma área com uma relação preço / aluguel superior a 20 não é um bom investimento.
    • Calcule o rendimento bruto do aluguel. Divida o aluguel anual pelo preço total de compra da propriedade. Isso ajuda você a encontrar a casa com a maior renda de aluguel e a menor despesa de compra. Por exemplo, se você paga 74600€ por uma casa e pode coletar 8960€ de aluguel por ano (750€ / mês), o rendimento bruto do aluguel é 12 (8960€ / 74600€ = 0,12) {\ displaystyle (\ 8960€ / \ 74600€ = 0,12)} . Qualquer coisa acima de 10% é um bom investimento. Algumas propriedades podem exigir uma quantia significativa de investimento de capital para torná-las habitáveis (um novo telhado, substituição de carpete, etc.), mas um rendimento de aluguel alto o suficiente ainda pode tornar uma propriedade que exige trabalho um bom investimento.
    • Calcule a taxa de capitalização. Isso informa a taxa de retorno sobre a renda da propriedade. A taxa de capitalização é normalmente baseada na receita líquida do imóvel no ano mais recente (se estiver sendo alugado) ou na receita de aluguel projetada (se não estiver sendo alugado no momento). Divida a receita operacional líquida pelo preço de compra da propriedade. A receita operacional líquida é a receita anual total menos os custos operacionais (os custos operacionais tendem a consumir cerca de 40% da receita). Suponha que você queira comprar um imóvel por 373000€ e sua receita operacional líquida seja de 26100€ Sua taxa de capitalização seria de 7% (26100€ / 373000€ = 0,07) {\ displaystyle (\ 26100€ / \ 373000€ = 0, 07)} . Isso significa que você ganharia 7% do valor da propriedade como lucro. Use a taxa de capitalização para comparar a lucratividade de diferentes propriedades.
      • Se os custos operacionais não forem claros ou se você estiver apenas tentando ter uma ideia geral se a propriedade é ou não um bom investimento, divida o preço de compra pelo aluguel anual total para ver quantos anos levará para ganhar o dinheiro de volta. Isso pode ajudá-lo a comparar propriedades - se uma propriedade levará cinco anos para recuperar o investimento e outra propriedade levará sete anos, e as melhorias de capital são iguais, então você provavelmente desejará buscar a propriedade que irá gerar seu dinheiro de volta mais rápido.
    • Calcule o fluxo de caixa. Descubra se você terá renda suficiente com o aluguel para cobrir o principal da hipoteca, os juros, os impostos e o seguro. Além disso, certifique-se de ter reserva suficiente para cobrir despesas inesperadas, como reparos. Do contrário, seu fluxo de caixa será negativo, o que significa que você corre o risco de não pagar sua hipoteca.
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    Arranje financiamento. Primeiro, você provavelmente precisará colocar uma grande porcentagem como entrada - muitos empréstimos comerciais exigem entre 25% a 35% na entrada. Se você não tem tanto dinheiro em mãos, pense em obter o dinheiro de uma linha de crédito de home equity, empréstimo pessoal, cartões de crédito ou descontando em uma apólice de seguro de vida. Os credores determinarão sua taxa de juros com base em sua pontuação de crédito e na quantidade de reservas financeiras que você tem no banco para cobrir despesas com a propriedade. Considere trabalhar com um banco de bairro em vez de um grande banco nacional. Os bancos locais costumam oferecer mais flexibilidade na estruturação de uma hipoteca.
    • Um adiantamento de 20% não é sua única opção. Você pode conseguir um financiamento FHA ocupado pelo proprietário com um pagamento inicial de apenas 3,5%. Também existem empréstimos de dinheiro duro - eles geralmente podem obter financiamento muito rápido, pois os empréstimos não são baseados em sua pontuação de crédito, mas têm uma taxa de juros mais alta, normalmente próxima à taxa de usura. Empréstimos de dinheiro duro podem funcionar para reviravoltas, mas não são recomendados para investimentos de longo prazo.
    • Sua melhor aposta é conversar com um corretor profissional para aprender sobre suas diferentes opções de financiamento. Existem inúmeras restrições, bem como limites aos empréstimos convencionais para investidores. Geralmente, você só pode ter um empréstimo FHA por vez, por exemplo, e é legalmente obrigado a fazer empréstimos comerciais para edifícios com 5 ou mais unidades. Um corretor pode ajudá-lo a navegar por suas opções e ajudá-lo a criar estratégias para garantir que todas as suas necessidades de financiamento sejam atendidas.
    • Seja franco com os credores sobre o estado da propriedade. Muitos bancos não financiam em determinados tipos de propriedade, portanto, para evitar que o seu financiamento caia ao longo do tempo, forneça ao credor fotos e informações sobre quaisquer problemas com a propriedade. Você não quer que o negócio desmorone quando o credor faz uma avaliação e descobre que há danos consideráveis na propriedade ou que ela precisa de reparos.
    • Observe que o seguro hipotecário - que protege o credor em caso de inadimplência - não cobre as propriedades de investimento.
    Compra de ações em um fundo de investimento imobiliário (REIT)
    Método 2 de 3: compra de ações em um fundo de investimento imobiliário (REIT).
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    Loja para um imóvel. Comece examinando as propriedades listadas no serviço de listagem múltipla (MLS). Você pode encontrar as listagens da MLS em sites como Realtor.com, Trulia ou Zillow. Você encontrará no MLS todas as mesmas listagens que um corretor de imóveis poderia encontrar para você. No entanto, ainda é uma boa ideia trabalhar com um corretor de imóveis. Eles podem ter mais informações sobre amenidades ou propriedades específicas. Além disso, eles saberão sobre as propriedades disponíveis que não estão listadas no MLS.
    • Uma das maiores vantagens de trabalhar com um corretor de imóveis é que eles lhe darão uma vantagem no que diz respeito ao tempo. Eles podem configurá-lo para receber e-mails imediatos para listagens que atendam aos seus critérios assim que entrarem no mercado ou de volta ao mercado, e antes que apareçam em outros sites. Este é um serviço valioso em um mercado imobiliário restrito .
    • Esteja ciente de que há certas coisas que um corretor de imóveis não pode comentar legalmente. Seu corretor de imóveis não poderia, por exemplo, julgar se um bairro é "bom" ou "ruim". Use um recurso como o RAIDS online para verificar o crime na área ou floodsmart.gov para descobrir se as inundações são comuns (exigindo que você compre um seguro contra inundações adicional para sua propriedade).
    • Os corretores de imóveis geralmente são pagos pelo vendedor na liquidação, por isso às vezes é livre para o comprador trabalhar com um. Mas os compradores também podem pagar uma comissão imobiliária ao corretor do comprador. Este pode ser um item negociado em uma transação "À venda pelo proprietário" e pode abrir outras propriedades disponíveis para você considerar.
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    Faça sua oferta. Trabalhe com seu corretor de imóveis para determinar um preço justo para a propriedade. Além disso, escreva sobre contingências para inspeção, financiamento e quaisquer outras contingências que seu corretor de imóveis ou advogado aconselhar. Escolha uma data de liquidação que funcione bem para você e para o vendedor. Alguns vendedores aceitarão uma oferta com um preço mais baixo se a data de liquidação oferecida for conveniente.
    • Sempre tenha uma propriedade inspecionada para encontrar quaisquer problemas que possam custar-lhe dinheiro no futuro. Se o inspetor encontrar algo, você pode renegociar. Você pode diminuir sua oferta e fazer você mesmo os reparos necessários, solicitar que o vendedor faça os reparos ou uma combinação de ambos.
    • Divulgue tudo sobre a fiscalização. Alguns credores não financiarão um imóvel se souberem de um reparo necessário que seja importante para eles, por exemplo. É melhor resolver tudo antes de fechar ou mudar para outras propriedades se surgirem problemas e não forem resolvidos de forma satisfatória.
    • Em geral, você desejará ter certeza de que a propriedade passa na inspeção e em todas as outras contingências solicitadas. No entanto, existem algumas circunstâncias em que um comprador pode renunciar a contingências e comprar uma propriedade de qualquer maneira. Por exemplo, alguns investidores estão dispostos a fazer reparos e não precisam de financiamento; eles podem comprar uma propriedade que não passaria na inspeção.
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    Encontre inquilinos. Se você pretende alugar o imóvel, precisará encontrar inquilinos, de preferência aqueles que paguem o aluguel integralmente e no prazo, mantenham seu imóvel em boas condições e sigam as políticas descritas no seu aluguel. Considere vários fatores em sua busca por inquilinos. Anuncie para inquilinos sem discriminar nenhum grupo. Faça a triagem dos locatários completamente.
    • Anuncie sua propriedade de boca em boca, folhetos, placas, anúncios impressos em jornais locais e anúncios online em sites de imobiliárias. Sites como Craigslist, Zillow e outros permitem a postagem gratuita de aluguéis.
    • Cobrar aluguel suficiente para cobrir suas despesas operacionais, obter um lucro razoável e ser competitivo com outros aluguéis na área. Você deve usar os mesmos critérios para todos.
    • Forneça aos candidatos uma lista dos critérios de aluguel pelos quais eles serão avaliados.
    • Peça a todos os candidatos que preencham um formulário que lista não apenas suas informações de contato, mas também suas fontes de renda, endereços anteriores e nomes de referências. Além disso, obtenha permissão para verificar sua renda e verificar seu crédito. Depois de obter permissão, verifique com seus empregadores para verificar sua renda. Depois de obter o número do Seguro Social e a permissão, você pode verificar o crédito com qualquer uma das três agências de relatórios de crédito. Entre em contato com os proprietários anteriores para verificar as referências.
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    Faça a triagem de candidatos. Você pode selecionar os candidatos a locação de acordo com os critérios de desqualificação. Isso pode incluir pontuação de crédito, receita bruta, histórico criminal e histórico de aluguel. Um despejo anterior pode significar negação, por exemplo, ou dever dinheiro a um proprietário anterior. Certifique-se de fornecer aos candidatos uma lista completa dos critérios que você está usando para avaliá-los - esses critérios dependem de você, contanto que você não discrimine nenhum grupo protegido ou viole a lei estadual ou federal.
    • Entenda todas as leis federais, estaduais e locais que protegem certas classes de pessoas contra a discriminação. Por exemplo, a Lei dos Direitos Civis impede a discriminação com base na raça. O Fair Housing Act garante um tratamento justo, independentemente da raça, cor, nacionalidade, religião, sexo, deficiência ou se ele tem filhos.
    • Se decidir aprovar um candidato com problemas, você pode insistir em certas condições, como um depósito maior ou um co-signatário. No entanto, se você negar ou aprovar um candidato com condições extras, ele precisará de uma carta de ação adversa explicando os motivos.
    • Existem empresas que podem fornecer rastreios profissionais. Os candidatos geralmente pagam por este serviço, deixando você fora do processo de investigação. Então, depois de obter os resultados, você pode avaliar mais detalhadamente e decidir sobre quaisquer condições extras.
Empréstimos de dinheiro privado para imóveis residenciais muitas vezes exigem avaliações de terceiros
Empréstimos de dinheiro privado para imóveis residenciais muitas vezes exigem avaliações de terceiros, uma inspeção de propriedade em pessoa e um relatório de geologia, entre outras coisas.

Método 2 de 3: compra de ações em um fundo de investimento imobiliário (REIT)

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    Compreenda o significado de fideicomisso de investimento imobiliário (REIT). REITs são empresas que possuem ou gerenciam imóveis comerciais. Eles permitem que os indivíduos lucrem com a renda imobiliária sem ter que comprar imóveis comerciais.
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    Escolha um tipo de REIT no qual investir. REITs estão disponíveis em vários setores diferentes. Os REITs em cada setor têm sua própria maneira de obter renda com o mercado imobiliário. Ao escolher um tipo de REIT, avalie a força da economia geral e o desempenho do setor.
    • REITs de varejo incluem shoppings e lojas independentes. Eles ganham dinheiro com o aluguel que cobram dos inquilinos. Escolha investir em REITs de varejo quando o setor de varejo for forte e as vendas forem altas.
    • REITs residenciais possuem edifícios de apartamentos multifamiliares. Eles também ganham dinheiro cobrando aluguel dos inquilinos. Os REITs residenciais são mais lucrativos em grandes áreas urbanas, onde os preços das casas são tão altos que muitas pessoas são forçadas a alugar. Isso aumenta os preços do aluguel e aumenta a lucratividade do REIT. O crescimento do emprego na área afeta a lucratividade de um REIT residencial, bem como fatores como taxa de vacância, número de licenças de construção emitidas e se há controle de aluguel.
    • Os REITs de saúde investem em hospitais, lares de idosos, centros médicos e lares de idosos. Eles estão se tornando mais lucrativos à medida que as pessoas estão começando a viver mais e precisam de mais desses serviços. Eles ganham dinheiro com o sistema de saúde.
    • Escritório REITs próprios edifícios de escritórios. Sua renda vem de aluguéis de longo prazo de edifícios de escritórios. Considere o estado da economia e a taxa de desemprego antes de investir em um REIT de escritório. Além disso, avalie a situação econômica da área onde o REIT está. Algumas cidades estão economicamente deprimidas, enquanto outras estão experimentando um crescimento econômico.
    • Os REITs de hipotecas investem em hipotecas e títulos lastreados em hipotecas em vez de em propriedades.
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    Compre ações em um REIT. Entre em contato com um corretor ou planejador financeiro para encontrar o investimento REIT certo para você. Os investimentos REIT podem ser adquiridos por meio de uma variedade de vias diferentes. Alguns são negociados publicamente em uma bolsa de valores. Outros não estão listados ou são negociados de forma privada. Outra opção é comprar ações em um fundo mútuo REIT ou fundo negociado em bolsa (ETF).
    • Muitos REITs são registrados na Securities and Exchange Commission (SEC) e listados nas principais bolsas de valores, como a New York Stock Exchange (NYSE).
    • REITs públicos não listados e privados são registrados na SEC, mas não são listados em uma bolsa de valores.
    • Se você não quiser se preocupar em escolher um REIT específico no qual investir, opte por comprar ações em um fundo mútuo REIT ou fundo negociado em bolsa. Eles estão disponíveis em empresas de investimento como Vanguard, Fidelity ou JPMorgan Chase & Co. A empresa de investimento pesquisa o mercado imobiliário e constrói um portfólio que obterá o maior retorno.

Método 3 de 3: emprestar dinheiro a outros investidores imobiliários

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    Compreenda o significado de empréstimo de dinheiro privado. Empréstimo de dinheiro privado significa emprestar seu próprio dinheiro a outro investidor ou a um fundo imobiliário gerido profissionalmente. Isso pode ser interessante para você se você já ganhou algum dinheiro com seus outros investimentos imobiliários e está procurando uma maneira de reinvestir alguns desses fundos. Como um emprestador de dinheiro privado, você atua como uma alternativa a um banco ou outra instituição financeira. Os empréstimos que você faz são garantidos por imóveis.
    • Os investidores gostam de trabalhar com agiotas privados porque podem obter dinheiro rapidamente, sem os regulamentos rígidos impostos pelos bancos. Além disso, o processo geralmente é muito transparente.
    • Os emprestadores de dinheiro privados - freqüentemente chamados de emprestadores de dinheiro forte - cobram taxas mais altas do que os bancos e esperam ser reembolsados em menos tempo, geralmente em torno de 5 anos. Eles são destinados a investidores que tendem a vender propriedades em vez de alugar, a menos que você venda antes do vencimento da hipoteca. No entanto, muitas vezes eles tomam empréstimos de alto risco que um banco não autorizaria, como empréstimos para propriedades que a pessoa planeja reabilitar e depois vender ou alugar.
    Mas também pode ganhar dinheiro comprando um Fundo de Investimento Imobiliário (REIT) ou emprestando
    Para entrar no mercado imobiliário, você pode se tornar um proprietário e comprar um imóvel, mas também pode ganhar dinheiro comprando um Fundo de Investimento Imobiliário (REIT) ou emprestando a outros investidores imobiliários.
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    Identifique os mutuários. O empréstimo de dinheiro privado está se tornando uma fonte significativa de financiamento no setor imobiliário. À medida que os bancos e outras instituições de crédito impõem regulamentações mais rígidas, os investidores recorrem com mais frequência aos credores privados para obter dinheiro rapidamente. Os mutuários vêm de diferentes setores do setor imobiliário.
    • Pessoas que procuram trocar de casa, por exemplo, muitas vezes procuram esses tipos de empréstimos porque a condição atual da propriedade não é relevante. Nestes casos, será necessário saber o valor atual do imóvel e o valor esperado após a sua reabilitação. Certifique-se de obter uma avaliação de um corretor de imóveis licenciado ou um avaliador.
    • Construtores, incorporadores e investidores comerciais recorrem a financiadores privados para financiar seus projetos de desenvolvimento. Os bancos tendem a se esquivar desses tipos de investimentos especulativos.
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    Diminuir riscos. Avalie os empréstimos em potencial para ver se eles serão investimentos lucrativos. Considere vários fatores ao decidir se deve ou não buscar uma oportunidade. Deixar de pesar cuidadosamente os riscos em relação aos lucros potenciais pode resultar em perda de capital.
    • A maioria dos empréstimos de dinheiro privado está entre 60 e 70% do valor de mercado da propriedade. A relação entre o empréstimo e o valor de mercado da propriedade é conhecida como relação entre o valor do empréstimo e o valor do empréstimo.
    • Além de avaliar a qualidade de crédito do mutuário, pesquise seu patrimônio. Descubra se eles têm capital suficiente em outras propriedades para cobrir emergências ou despesas imprevistas.
    • Sempre que possível, estruture o empréstimo de forma que você fique na primeira posição de garantia. Isso significa que você é o primeiro credor a receber uma remuneração em caso de inadimplência. Você pode garantir essa prioridade de garantia se oferecer uma relação empréstimo-valor mais alta.
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    Gere os documentos de empréstimo adequados. A papelada envolvida em um empréstimo de dinheiro privado é semelhante à de um empréstimo típico de um banco. O mutuário deve assinar uma nota promissória, que é uma promessa de quitação do empréstimo. Além disso, o mutuário deve apresentar uma garantia para o empréstimo na forma de uma hipoteca. Empréstimos de dinheiro privado para imóveis residenciais geralmente exigem avaliações de terceiros, uma inspeção de propriedade em pessoa e um relatório de geologia, entre outras coisas. Verifique com seu credor para determinar seus requisitos. Você também pode precisar dos seguintes documentos:
    • Uma carta de intenções (LOI) descreve o acordo.
    • Um contrato de compra e venda indica o preço final e os termos da compra.
    • Um relatório preliminar do título lista a história da propriedade da propriedade; o seguro do título também é necessário.
    • A prova de fundos é um extrato bancário ou outro documento produzido pelo mutuário para garantir que ele tenha os fundos disponíveis para pagar o empréstimo.
    • Uma garantia pessoal do mutuário indica quais ativos o mutuário pode liquidar se o empréstimo não puder ser reembolsado.
    • Uma escritura de fideicomisso ou hipoteca promete propriedade para garantir o empréstimo.
    • Um acordo de indenização ambiental é um acordo pelo qual o mutuário concorda em indenizá-lo por quaisquer perdas decorrentes da contaminação ambiental da propriedade.
Compreenda o significado de fideicomisso de investimento imobiliário (REIT)
Compreenda o significado de fideicomisso de investimento imobiliário (REIT).

Pontas

  • Lembre-se de que investir em imóveis é um grande investimento, e você precisará fazer a devida diligência e montar uma equipe de profissionais de confiança, como corretor e corretor de imóveis. Procure profissionais locais qualificados que possam fornecer informações, consultoria objetiva e orientação.
  • Certifique-se sempre de que haja pelo menos seis meses de dinheiro no banco para pagar a hipoteca, caso o imóvel permaneça vago.

Aviso Legal O conteúdo deste artigo é para sua informação geral e não se destina a ser um substituto para consultoria jurídica profissional ou financeira. Além disso, não se destina a ser invocado pelos usuários na tomada de quaisquer decisões de investimento.
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