Como comprar um imóvel comercial?

Se quiser comprar um imóvel comercial, você tem muitas opções, como comprar um shopping center, um hotel, um escritório ou um depósito. Qualquer que seja o tipo de imóvel comercial em que você investe, você tem o potencial de gerar muita receita, incluindo um retorno anual sobre o preço de compra que pode ser superior a 6%. No entanto, os imóveis comerciais também apresentam riscos, como lidar com questões de segurança ou gastar muito dinheiro em reparos. Se estiver interessado, primeiro você precisará solicitar um empréstimo ou encontrar investidores externos para ajudá-lo a financiar seu investimento. Para saber como encontrar propriedades comerciais para venda, role para baixo!

O investimento em imóveis comerciais normalmente requer um compromisso de tempo mais longo
Embora alguns investidores em imóveis residenciais comprem, reabilitem e revendam uma propriedade com lucro em um curto espaço de tempo, o investimento em imóveis comerciais normalmente requer um compromisso de tempo mais longo.

O investimento em imóveis comerciais pode ser um empreendimento lucrativo para quem tem a experiência certa ou para quem contrata consultores especializados. Se você é novo no investimento em imóveis comerciais, há uma série de fatores que você deve considerar antes de investir, incluindo os riscos e benefícios do investimento, o tipo de propriedade que deseja adquirir e a melhor maneira de proteger seu pertences pessoais. Cada tipo de propriedade comercial traz consigo desafios únicos e é melhor cercar-se de investidores e profissionais experientes para ajudar a orientá-lo durante o processo.

Parte 1 de 4: avaliando seu investimento imobiliário

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    Compreenda os diferentes tipos de imóveis comerciais. Os imóveis comerciais não são apenas shopping centers e escritórios. Em vez disso, o termo se refere a qualquer propriedade usada para fins comerciais, incluindo espaços residenciais alugados para inquilinos e terrenos brutos que serão desenvolvidos. Os principais tipos de imóveis comerciais, mais especificamente, incluem:
    • Varejo: são os imóveis alugados para locatários comerciais, como shoppings, strip malls e outros tipos de shopping centers.
    • Residencial: normalmente são apartamentos, mas podem variar muito em sua configuração (apartamentos altos, apartamentos com jardim, etc.).
    • Hotéis: Inclui qualquer tipo de hotel ou motel.
    • Escritório: espaços de trabalho para empresas.
    • Industrial: espaços de manufatura como fábricas e armazéns.
    • Terra: pode ser uma área desenvolvida ou não desenvolvida (bruta).
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    Analise os benefícios de comprar imóveis comerciais. O investimento em imóveis comerciais oferece inúmeros benefícios para potenciais investidores. Dependendo do mercado imobiliário, do número de arrendamentos já em vigor e das condições gerais da propriedade, os investidores podem obter um lucro significativo. Alguns benefícios potenciais de investir em imóveis comerciais são:
    • Muitos investidores compram terras brutas que podem aumentar de valor à medida que os incorporadores constroem nas terras vizinhas. Além disso, o próprio desenvolvimento da terra aumenta seu valor e atratividade para outros compradores.
    • Você tem potencial para gerar uma receita significativa, incluindo um retorno anual sobre o preço de compra que pode ser de 6% ou mais.
    • Ao contrário dos arrendamentos de imóveis residenciais, os proprietários e inquilinos de propriedades comerciais têm interesse em manter a propriedade para apoiar e aumentar os negócios. Isso favorece o proprietário do imóvel, uma vez que é mais provável que o locatário invista na criação de um espaço viável e atraente.
    • Você pode entrar em um contrato de arrendamento líquido triplo, em que o locatário paga as despesas de propriedade e impostos imobiliários e o comprador só é obrigado a pagar a hipoteca. Grandes empresas com muitos espaços de varejo são mais propensas a celebrar esses tipos de arrendamento.
    • Normalmente, os arrendamentos comerciais são mais flexíveis porque não são regulamentados tão estritamente quanto os arrendamentos residenciais, uma vez que o arrendatário e o arrendador são normalmente entidades comerciais.
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    Analise os riscos do investimento imobiliário comercial. Ao decidir pela compra de uma propriedade, um potencial proprietário deve considerar os riscos, bem como os benefícios potenciais. Ao avaliar o risco, os compradores devem avaliar os seguintes riscos:
    • O comprador deve considerar quanto tempo tem para se dedicar à gestão da propriedade. O proprietário é responsável por administrar cada propriedade, avaliar questões de segurança e manutenção e elaborar contratos de locação. Um investidor que deseja ver um grande retorno deve esperar gastar uma quantidade significativa de tempo nas necessidades da propriedade.
    • Se a gestão da propriedade se tornar muito pesada, o comprador pode precisar de ajuda especializada para gerenciar todos os aspectos da compra e manutenção da propriedade, o que pode exigir um dispêndio financeiro significativo.
    • Você pode ser obrigado a pagar uma grande entrada ou dinheiro para substituir um telhado ou repavimentar um estacionamento.
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    Examine sua estratégia de investimento. Embora alguns investidores em imóveis residenciais comprem, reabilitem e revendam um imóvel com lucro em um curto espaço de tempo, o investimento em imóveis comerciais normalmente requer um compromisso de tempo maior. Alguns especialistas recomendam que os investidores em propriedades comerciais mantenham a propriedade por pelo menos dez anos para ver um retorno significativo e estável do seu investimento. Se procura ganhar dinheiro rapidamente, com pouco empenho de tempo, os imóveis comerciais podem não ser a sua melhor opção.
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    Encontre financiamento. Geralmente, os indivíduos não podem financiar a compra de um empreendimento imobiliário comercial por conta própria. A fim de levantar o montante significativo de capital exigido em um investimento imobiliário comercial, o investidor geralmente terá que encontrar financiamento externo. Isso significa solicitar um empréstimo comercial, acertar o financiamento do vendedor com o atual proprietário ou encontrar investidores parceiros para levantar fundos e ajudar a orientar o investimento. Encontrar investidores experientes é particularmente importante para investidores iniciantes. Ao procurar parceiros, considere o seguinte:
    • Eles têm experiência em transações imobiliárias comerciais?
    • Eles têm dinheiro ou crédito suficiente para ajudá-lo a garantir uma hipoteca?
    • Que tipo de retorno de investimento eles desejam?
    • Que nível de gestão, se houver, eles desejam com a propriedade?
Inquilinos de propriedades comerciais têm interesse em manter a propriedade para apoiar
Ao contrário dos arrendamentos de imóveis residenciais, os proprietários e inquilinos de propriedades comerciais têm interesse em manter a propriedade para apoiar e aumentar os negócios.

Parte 2 de 4: localização e retenção de especialistas

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    Encontre um corretor de imóveis comerciais experiente. Para localizar e adquirir imóveis comerciais de primeira linha, você deve contratar um corretor de imóveis comerciais que tenha experiência significativa com imóveis comerciais. Ao avaliar um corretor, considere o seguinte:
    • Certifique-se de que seu corretor não só tenha experiência em encontrar imóveis, mas também em localizar inquilinos em potencial para eles.
    • Certifique-se de que o corretor tem experiência em transações comerciais e não em transações residenciais.
    • Identifique um corretor que esteja estabelecido na comunidade, tenha um escritório e estabilidade financeira para que possa priorizar as necessidades do seu negócio e não se concentre em sua comissão ou taxa.
    • Peça recomendações a outros proprietários de imóveis comerciais. Esses proprietários podem ser a melhor fonte de seleção de corretores em potencial.
    • Reúna-se com vários corretores antes de tomar uma decisão.
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    Encontre um advogado imobiliário comercial. Esses advogados terão experiência em lidar com contratos, direito de propriedade e leis estaduais e locais sobre transações imobiliárias. Você deseja encontrar um advogado com experiência em representação de compradores de imóveis comerciais. Ao escolher um advogado, considere o seguinte:
    • Contrate um advogado que tenha trabalhado na comunidade em que você está investindo.
    • Ao contratar um advogado local, você pode pedir mais facilmente a opinião de ex-clientes sobre o advogado.
    • Você pode localizar um advogado experiente pedindo uma recomendação de outras empresas ou entrando em contato com a ordem dos advogados do seu estado e usando o sistema de indicação de advogado.
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    Contrate um contador público certificado (CPA). Você quer um CPA com experiência em transações imobiliárias comerciais. Um CPA pode ajudá-lo a avaliar as finanças de uma propriedade, aconselhá-lo sobre seu potencial de investimento, preparar demonstrações financeiras e revisar contratos (embora isso seja principalmente de responsabilidade de seu advogado). Considere o seguinte ao identificar um CPA:
    • Pergunte a si mesmo se o contador é alguém com quem você pode trabalhar por muito tempo. Um bom CPA continuará a trabalhar com você muito além da compra inicial do imóvel, por isso é importante estabelecer uma boa relação de trabalho.
    • Entreviste vários CPAs para ter uma ideia de quem atenderia melhor às suas necessidades de negócios.
    • Peça-lhes para discutirem suas credenciais, serviços e taxas.
    • Peça-lhes que discutam sua especialização em impostos e contabilidade e se podem ajudar a formar uma LLC.
    • Peça uma lista de referências para as quais eles lidaram com negócios relacionados a imóveis comerciais.
Você deve contratar um corretor de imóveis comerciais que tenha experiência significativa com imóveis
Para localizar e adquirir imóveis comerciais de primeira linha, você deve contratar um corretor de imóveis comerciais que tenha experiência significativa com imóveis comerciais.

Parte 3 de 4: localização e inspeção de propriedades

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    Explore uma variedade de tipos de propriedades comerciais. Ao decidir que tipo de propriedade comercial você deseja comprar, peça ao seu corretor para explicar os diferentes tipos de propriedades comerciais e as vantagens e desvantagens de cada uma. Mesmo que você já tenha investido em um imóvel comercial no passado, você ainda deve fazer uma avaliação completa de que tipo de imóvel melhor atende às suas necessidades atuais. Propriedades comerciais incluem:
    • Edifícios comerciais incluem propriedades localizadas em distritos comerciais centrais ou em parques comerciais suburbanos.
    • As propriedades industriais incluem propriedades para manufatura e depósitos.
    • As propriedades de varejo incluem shoppings de vários tamanhos, shoppings regionais e áreas reservadas para restaurantes de redes de varejo ou outras lojas de varejo.
    • Prédios de apartamentos, que podem incluir prédios menores de 3 a 4 andares, prédios intermediários que têm entre 5 e 9 andares e incluem elevadores, bem como prédios altos.
    • Muitos investidores imobiliários comerciais concentram-se em terras brutas, que podem ser desenvolvidas ou mantidas com a esperança de que o valor da terra aumente à medida que outros investidores desenvolvem a terra ao redor.
    • Os hotéis também são um tipo de propriedade comercial.
    • Alguns investidores podem pensar que se sentiriam mais confortáveis investindo em um prédio de apartamentos porque parece mais familiar. No entanto, ao fazer seu investimento, você deve considerar se um prédio de apartamentos, em oposição a um prédio de escritórios ou shopping center, atende às suas metas de investimento específicas. Você também deve discutir esses objetivos com seu advogado e o contador.
    • Certifique-se de observar uma variedade de locais, bem como tipos de propriedades. A localização da propriedade pode impactar significativamente a taxa de retorno, bem como o valor do investimento inicial.
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    Determine os usos disponíveis. Além de encontrar o local certo, sua propriedade deve ser zoneada para o tipo de negócio que você deseja conduzir. Ao avaliar uma propriedade, você deve determinar o seguinte:
    • Como a propriedade está sendo usada atualmente.
    • Descontos de zoneamento e exclusões para a propriedade - que tipo de negócio pode e não pode ser conduzido no local.
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    Investigue por que o proprietário está vendendo a propriedade. Pode haver uma série de razões pelas quais uma pessoa ou empresa deseja vender suas propriedades comerciais. Ao olhar para propriedades específicas, tente determinar:
    • Por que o proprietário está vendendo a propriedade. Essas informações podem ajudá-lo na negociação.
    • Determine se há grandes reparos necessários.
    • Explore a área ao redor da propriedade para determinar como estão os negócios e imóveis locais e se há alguma alteração importante proposta para a área.
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    Examine a expansão potencial. Embora inicialmente você possa ter uma abordagem modesta ou semimodesta para seu investimento, você deve sempre pensar na expansão futura da propriedade. Você deve determinar se há espaço para crescimento ou alternativas de locação caso seu negócio não prospere.
Muitos investidores compram terras brutas que podem aumentar de valor à medida que os incorporadores
Alguns benefícios potenciais de investir em imóveis comerciais são: Muitos investidores compram terras brutas que podem aumentar de valor à medida que os incorporadores constroem nas terras vizinhas.

Parte 4 de 4: estabelecimento de financiamento e realização de due diligence

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    Encontre um credor. Por causa do custo significativo associado à compra de um imóvel comercial, a maioria dos compradores tem investidores e precisa garantir um empréstimo de um credor de boa reputação. O credor o ajudará a obter financiamento para a compra do imóvel. Você deve procurar credores com experiência em imóveis comerciais.
    • Considere usar um credor com quem você tenha um relacionamento estabelecido. Isso pode ajudá-lo a garantir o empréstimo com mais facilidade.
    • Credores com experiência em transações comerciais serão capazes de direcioná-lo a uma variedade de oportunidades de financiamento e devem ser bem versados em qualquer papelada e regulamentos necessários.
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    Inspecione a propriedade. Depois de fazer uma oferta e a oferta for aceita, você precisa ter a propriedade completamente inspecionada antes de prosseguir com a compra. Você deseja garantir que a propriedade física está em condições de uso e, em seguida, pode negociar com o vendedor sobre qualquer trabalho, como um novo telhado, que seja necessário.
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    Entre em contato com um agente de seguros. Antes de finalizar a compra, você deve falar com um corretor de seguros sobre os tipos de cobertura necessários para o imóvel, caso opte por prosseguir com a compra. Você deseja certificar-se de que sua cobertura esteja estabelecida e em vigor na data em que se tornar o proprietário do imóvel.
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    Reveja todas as divulgações. O vendedor é obrigado a entregar informações sobre a propriedade, o que inclui quaisquer questões físicas ou ambientais que afetem a propriedade. Dependendo das divulgações do vendedor, você pode precisar tomar medidas adicionais para avaliar quaisquer impactos ambientais potenciais e certificar-se de que está cumprindo a legislação ambiental federal.
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    Prepare uma análise detalhada de receitas e despesas. Depois de avaliar a propriedade física, o impacto potencial no meio ambiente e as divulgações do vendedor, você deve fazer com que seus especialistas criem uma análise detalhada das receitas e despesas potenciais. É importante que você faça essa análise antes de comprar o imóvel, a fim de verificar se ainda é um bom investimento.
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    Compre o imóvel comercial. Peça ao seu advogado que explique todos os detalhes do contrato de venda para que você entenda seus direitos e obrigações. Geralmente, seu contrato de vendas deve conter o seguinte:
    • O acordo deve ser por escrito e incluir quaisquer acordos feitos pelo comprador e vendedor, bem como as assinaturas do (s) comprador (es) e vendedor (es). Se houver uma disputa entre as partes, o tribunal examinará cuidadosamente o contrato ao avaliar as reivindicações das partes.
    • Especifique em que circunstâncias uma parte pode rescindir o contrato e que o aviso de rescisão deve ser feito por escrito.
    • O contrato deve conter o nome das partes, o endereço e a descrição do imóvel, bem como o preço de venda e a data de fechamento.
    • O contrato pode especificar o tipo de escritura que será entregue ao comprador no fechamento.
    • O comprador deve declarar que a compra depende da obtenção de uma hipoteca, se aplicável.
    • O vendedor deve especificar que a propriedade está sendo vendida "como está" ou delinear qualquer trabalho que será feito na propriedade antes da data de fechamento.
    • O comprador deve declarar que a venda depende de uma inspeção completa da propriedade.

Perguntas e respostas

  • Quero vender um prédio de oito apartamentos. Como faço para chegar a um preço de venda?
    Os preços dos imóveis são normalmente definidos pela comparação de uma propriedade em questão com outras propriedades comparáveis próximas que foram vendidas recentemente.
  • E se a inspeção disser que o prédio precisa de muitas reformas? Isso seria motivo suficiente para cancelar minha oferta?
    Desde que seu documento de Contrato de Compra e Venda ou Oferta de Compra de Bens imóveis contenha uma cláusula Sujeito a Inspeção, sim, você pode rescindir a oferta. No entanto, antes de pular para essa etapa do terminal, avalie o custo de cada reparo e use-os para negociar o preço de venda e / ou o vendedor realizou os reparos.
  • Tenho uma propriedade de varejo / escritório de 1.500 pés quadrados e dois inquilinos gostariam de comprá-la. Os corretores estimam o preço de venda em 149000€. Qual a melhor e mais rápida maneira de vendê-lo?
    O valor é definido pela receita de aluguel. A taxa máxima aplicada à receita anual líquida derivará o valor na maioria das circunstâncias. No entanto, a abordagem de comparação de vendas pode funcionar melhor para você. Um bom corretor de imóveis é o caminho a percorrer.

Comentários (2)

  • layla38
    Estou pensando em comprar um prédio para restaurante, e este artigo é muito fácil e útil. Obrigado!
  • alonsoneves
    Esta foi uma ótima informação, muito obrigado.
Aviso Legal O conteúdo deste artigo é para sua informação geral e não se destina a ser um substituto para consultoria jurídica profissional ou financeira. Além disso, não se destina a ser invocado pelos usuários na tomada de quaisquer decisões de investimento.
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