Como obter um empréstimo sem seguro hipotecário privado (PMI)?

O que resulta em pagamentos mensais de 350€ (pagamento do empréstimo) + 39€ (PMI) = 380€ (pagamento mensal)
Isso exigiria pagamentos mensais de PMI de, neste exemplo, 39€. Este comprador pode encontrar uma hipoteca de 30 anos a 3,75%, o que resulta em pagamentos mensais de 350€ (pagamento do empréstimo) + 39€ (PMI) = 380€ (pagamento mensal).

Para muitos indivíduos e famílias que desejam comprar uma casa ou qualquer outro imóvel, o seguro hipotecário privado (PMI) pode ser um fator importante de custo. O PMI é um requisito que entra em jogo se o pagamento inicial do comprador for inferior a 20% do preço de compra. O PMI tem por objetivo garantir o interesse do banco no imóvel caso o comprador não consiga honrar o pagamento da hipoteca. Muitos bancos anunciam empréstimos que exigem apenas pequenos pagamentos iniciais, mas o custo do PMI pode ser excessivo. É importante entender que existem várias maneiras de evitar o PMI.

Método 1 de 5: fazer uma entrada grande o suficiente

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    Calcule sua proporção "empréstimo para valor". O índice do empréstimo sobre o valor, às vezes abreviado como LTV, é o índice que mede o valor do empréstimo em comparação com o valor da casa. Para evitar o PMI, para a maioria dos empréstimos, o LTV deve ser de 80% ou menos. O cálculo do LTV é uma simples questão de dividir o valor do empréstimo (o valor que você precisa tomar emprestado) pelo preço da casa.
    • Suponha que um casal queira comprar uma casa ao preço de 149.000€ e eles têm uma economia de 14900€. Têm de pedir emprestado os restantes 134000€, pelo que o LTV é 180000/200000 = 0,90 ou 90%.
    • Suponha que outra pessoa queira comprar uma casa ao preço de 74600€, mas essa pessoa tenha os mesmos 14900€ em economia. O empréstimo desta vez é de 59700€, então o LTV é 80000/110000 = 0,80 ou 80%.
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    Faça o maior pagamento de entrada que puder. Pagar ao PMI foi descrito como "dar dinheiro", então você deve tentar evitá-lo, se puder. Você pode fazer isso pagando uma entrada grande o suficiente. Geralmente, para evitar o PMI, você precisa ter um adiantamento de 20% do preço de compra da casa. Os bancos podem oferecer negócios que pareçam atraentes para os compradores de casas pela primeira vez, porque permitem pagamentos iniciais baixos. No entanto, os pagamentos adicionais do PMI podem se tornar excessivos.
    • Normalmente, você deve tentar fazer um pagamento de entrada o mais alto possível. Se você sabe que comprar uma casa está no seu futuro, é importante começar a economizar cedo. Considere pedir emprestado a familiares ou outras fontes, se possível.
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    Determine o seu empréstimo. Descubra quanto você pode pedir emprestado, com base em suas economias. Um cálculo simples, com base no que você economizou, pode ajudar a determinar seu empréstimo máximo para um LTV inferior a 80%. Comece com o valor da entrada que você pode pagar. Multiplique por 4. Isso dirá quanto você pode pedir emprestado. Somando esse valor e o valor do seu pagamento, você saberá o preço de compra que você pode pagar.
    • Por exemplo, considere um casal que economizou 22400€ e quer comprar uma casa sem pagar PMI. 22400€ x 4 = 89600€, que é o valor do empréstimo que eles podem pagar. Somando 22400€ + 89600€ = 112000€, que é o preço mais alto por uma casa que eles podem pagar sem pagar PMI.
    • Suponha que outro casal tenha 37300€ disponíveis para um pagamento inicial e queira evitar o PMI. 37300€ x 4 = 149000€, que é o valor do empréstimo que eles podem pagar. Somando 37.300€ + 149.000€ = 187.000€, que é o preço mais alto da casa que este casal pode pagar sem pagar PMI.
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    Use uma calculadora de empréstimo online. Os exemplos acima fornecem estimativas muito simples de sua capacidade de endividamento. Para cálculos mais precisos, que levam em consideração a taxa de juros e a duração do empréstimo, vários programas de calculadora de empréstimo estão disponíveis online.
Um empréstimo sobreposto não será automaticamente mais barato do que um empréstimo tradicional que inclui
Um empréstimo sobreposto não será automaticamente mais barato do que um empréstimo tradicional que inclui pagamentos de PMI.

Método 2 de 5: usando um empréstimo piggyback

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    Pesquise a opção "piggyback". Um "empréstimo nas costas" permitirá que alguém com uma entrada baixa, ou mesmo nenhuma entrada, compre uma casa sem o PMI. Este é realmente um nome para obter dois empréstimos separados. O primeiro empréstimo será de 80% do valor do imóvel, portanto não haverá exigência de PMI. Em seguida, o mutuário obterá um segundo empréstimo que "pega carona" no primeiro, para cobrir o restante do dinheiro necessário. Após a desaceleração do mercado imobiliário, muitos bancos limitaram a opção piggyback a 10% do valor, exigindo que o mutuário fizesse um pagamento inicial de pelo menos 10%. Isso geralmente é chamado de empréstimo "80/10/10", referindo-se ao primeiro empréstimo de 80%, empréstimo sobreposto de 10% e pagamento inicial de 10%.
    • Suponha que um comprador queira comprar um imóvel por 149.000€ Com um empréstimo às cavalitas 80/10/10, ele tomaria 119.000€ em uma primeira hipoteca (80%), 14900€ em uma segunda hipoteca às cavalitas (10%) e faria um adiantamento de 14900€ (10%).
    • Imagine que outro comprador queira comprar um imóvel por 336000€ usando um empréstimo nas costas de 80/10/10. A sua primeira hipoteca seria de 269000€ (80%); a segunda, a hipoteca sobreposta seria de 33600€ (10%); e o sinal seria de 33600€ (10%).
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    Calcule o valor. Um empréstimo sobreposto não será automaticamente mais barato do que um empréstimo tradicional que inclui pagamentos de PMI. Você pode usar uma calculadora de empréstimos online para ajudá-lo a descobrir qual é preferível. Um exemplo de calculadora é http://goodmortgage.com/Calculators/PMI_Or_Piggyback.html.
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    Compreenda as desvantagens. O segundo empréstimo normalmente tem prazo muito mais curto do que o primeiro, geralmente exigindo pagamento total em cerca de dez anos. Embora o empréstimo nas costas permita que você corte os pagamentos do PMI, você deve perceber que fará pagamentos mensais em dois empréstimos ao mesmo tempo. O comprador que usa essa opção precisa ter certeza de que pode arcar com os pagamentos mensais de ambos os empréstimos juntos.
Embora o empréstimo nas costas permita que você corte os pagamentos do PMI
Embora o empréstimo nas costas permita que você corte os pagamentos do PMI, você deve perceber que fará pagamentos mensais em dois empréstimos ao mesmo tempo.

Método 3 de 5: usando seguro hipotecário pago pelo credor (LPMI)

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    Pesquise a opção. Alguns credores permitem que você obtenha um empréstimo com menos de 20% no pagamento. Normalmente, isso exigiria que você fizesse pagamentos mensais do PMI, pelo menos até pagar uma boa parte do empréstimo. No entanto, se o credor oferecer a opção de seguro hipotecário pago pelo credor (LPMI), o credor incluirá o valor do seguro no próprio empréstimo. Isso geralmente requer uma taxa de juros um pouco mais alta, mas o custo geral ao longo do tempo acaba sendo menor do que você mesmo pagando o PMI.
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    Pesquise as taxas. Assim como os credores têm diferentes taxas de hipoteca para empréstimos "normais", eles também têm taxas diferentes para empréstimos LPMI. Você vai querer fazer compras online ou ligando para credores locais em sua área para descobrir quem tem as melhores taxas de empréstimo para esta opção. Certifique-se de deixar claro que está perguntando sobre a opção LPMI.
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    Calcule os custos. Você precisará comparar os pagamentos mensais de um empréstimo normal, a uma taxa mais baixa com os pagamentos do PMI adicionados, ao pagamento mensal de um empréstimo LPMI, a uma taxa mais alta sem o PMI. Para obter esses números, você precisará usar uma calculadora de empréstimo online e verificar com os credores as taxas de juros LPMI.
    • Suponha que alguém queira comprar um imóvel no valor de 74600€, com um LTV de 90% (o que significa uma entrada de 7460€). Isso exigiria pagamentos mensais de PMI de, neste exemplo, 39€
      • Este comprador pode encontrar uma hipoteca de 30 anos a 3,75%, o que resulta em pagamentos mensais de 350€ (pagamento do empréstimo) + 39€ (PMI) = 380€ (pagamento mensal).
      • Alternativamente, o mesmo comprador descobre que o credor dará uma hipoteca de 30 anos a 4,00% com o seguro incluído. Isso resulta em pagamentos mensais de 360€ (empréstimo) + 0€ (sem PMI) = 360€ O LPMI o pagamento mensal é menor neste caso (mas nem sempre será).

Método 4 de 5: usando um empréstimo de administração de veteranos

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    Determine se você se qualifica. A Administração de Benefícios para Veteranos (VA) garante empréstimos imobiliários para veteranos qualificados e seus dependentes elegíveis, com vários benefícios. Esses empréstimos podem ser especialmente excelentes porque não exigem nenhum PMI, independentemente do valor da sua entrada. Para se qualificar, você deve:
    • compre a casa para ocupação pessoal
    • foram dispensados com honra
    • atender aos requisitos de serviço militar ou da Guarda Nacional de 90 dias ou mais, dependendo dos anos reais em que o serviço ocorreu
    • os cônjuges podem ser elegíveis em certas circunstâncias.
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    Localize um credor. Você precisa encontrar um credor que participe do programa VA. Você pode perguntar ao (s) seu (s) próprio (s) banco (s) local (is) sobre a participação ou simplesmente pesquisar "financiadores VA" online. O Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA publica uma lista anual dos 300 principais financiadores de VA listados pelo volume de seus empréstimos de VA.
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    Obtenha um certificado de elegibilidade (COE). Um Certificado de Elegibilidade verifica para o credor que você é elegível para um empréstimo VA. O site do Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA, http://knowva.ebenefits.va.gov/system/templates/selfservice/va_ss/#!portal/554400000001018/article/554400000006303, o guiará pelas etapas para obter o COE.
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    Encontre uma casa e assine um contrato de compra. Isso bloqueia os termos negociados da venda entre você e o proprietário. Certifique-se de incluir uma cláusula que permite cancelar a venda caso você não possa garantir o empréstimo do VA.
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    Candidate-se ao seu empréstimo VA. Um credor que participa do programa VA conhecerá os requisitos e formulários restantes necessários para fechar o empréstimo.
Isso resulta em pagamentos mensais de 360€ (empréstimo) + 0€ (sem PMI) = 360€ O pagamento mensal LPMI
Isso resulta em pagamentos mensais de 360€ (empréstimo) + 0€ (sem PMI) = 360€ O pagamento mensal LPMI é menor neste caso (mas nem sempre será).

Método 5 de 5: cancelar o PMI após ter efetuado o pagamento

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    Entenda seus direitos. PMI é uma apólice de seguro para proteger o credor, se o seu LTV for de 80% ou mais. Se você iniciar um empréstimo com menos de 20% de entrada, você ficará nesta situação. No entanto, à medida que você paga seu empréstimo ao longo do tempo, seu LTV diminuirá e você poderá rescindir os pagamentos do PMI.
    • Suponha que um comprador compre uma propriedade de 149.000€ com um pagamento inicial de 14900€ (10%). Seu LTV neste ponto é 180000/200000 = 0,90 ou 90%. Mas com o tempo, à medida que faz as prestações mensais da hipoteca, chegará a um ponto em que o montante do empréstimo restante é de apenas 119.000€. O LTV é agora de 160000/200000 = 0,8 ou 80%. Nesse momento, ele pode entrar em contato com seu banco para encerrar o PMI.
    • Considere outro comprador que compra uma propriedade de 224.000€ com uma entrada de 18700€ (8,3%). Seu LTV no início é, portanto, 275000/300000 = 0,917 ou 91,7%. Mas suponha que, à medida que está a pagar a sua hipoteca, os valores dos imóveis na sua área também aumentam, de modo que o valor da sua propriedade sobe para 239000€. Quando ele reduz o montante do seu empréstimo para 191000€, estará a um LTV de 80%. 256000/320000 = 0,8 ou 80%, e agora ele pode pedir ao banco para encerrar o PMI.
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    Envie uma solicitação de cancelamento por escrito. Se você acredita que seu LTV caiu abaixo de 80%, você pode enviar uma solicitação por escrito ao seu credor para encerrar seu PMI. O seu credor é obrigado a honrar o seu pedido se:
    • você tem um bom histórico de pagamentos
    • seus pagamentos são atuais
    • você atende a quaisquer requisitos que o credor faça quanto à prova do valor da propriedade.
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    Verifique suas declarações regulares de hipoteca para obter informações automáticas do PMI. O credor é obrigado por lei a rescindir seu PMI quando seu LTV atingir 78% ou menos. Para que isso ocorra, os pagamentos do empréstimo devem estar em dia para que o PMI seja encerrado.

Pontas

  • Veja o status de dedução fiscal do PMI. Se você tiver seguro hipotecário privado como parte de seu contrato de empréstimo, poderá deduzir esse valor de seus impostos. As especificações desse problema são diferentes para cada residência, portanto, faça uma pesquisa detalhada ou entre em contato com o seu preparador de impostos para descobrir como o PMI afetará sua carga tributária geral.

Avisos

  • O foco deste artigo é evitar o PMI, medindo o LTV de um empréstimo. Outra consideração importante, não abordada aqui, é o custo contínuo de quitação do empréstimo. Use uma calculadora de empréstimo online, disponível em muitos sites de imobiliárias ou agências de empréstimo, para determinar qual será o custo mensal do seu empréstimo, considerando a taxa de juros, a duração do empréstimo, o pagamento inicial e outros custos estimados do empréstimo.

Comentários (1)

  • pedropaiva
    Diz que você pode ter uma taxa de juros mais alta se não tiver PMI.
Aviso Legal O conteúdo deste artigo é para sua informação geral e não se destina a ser um substituto para consultoria jurídica profissional ou financeira. Além disso, não se destina a ser invocado pelos usuários na tomada de quaisquer decisões de investimento.
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