Como redigir uma cláusula contratual que trata de atrasos na execução?

Ao redigir um contrato de construção, você precisará definir as condições de atrasos na execução para proteger ambas as partes. Estabeleça prazos para todas as etapas do contrato e detalhe o que deve ser concluído. Se for crucial que as etapas sejam concluídas em determinados momentos, inclua uma cláusula afirmando que os atrasos em qualquer etapa constituem uma violação material do contrato. Isso é importante se outros contratos dependem de prazos neste contrato, e tornará o empreiteiro responsável se o projeto atrasar devido ao seu desempenho. Inclua uma cláusula de força maior, que justifica o desempenho se um grande evento fora de seu poder causar atrasos, como um desastre natural, guerra, motim ou greve. Você também deve escrever uma cláusula que permita que o desempenho seja acelerado para cumprir o cronograma, apesar dos atrasos.Isso permitirá que o proprietário entre com uma ação judicial por danos se precisar contratar pessoal extra para cumprir um prazo. Para obter mais conselhos de nosso co-autor jurídico, incluindo como contabilizar danos liquidados em um contrato, continue lendo.

Os tribunais costumam lançar uma cláusula de "nenhum dano por atraso" se o seu contrato também incluir
Os tribunais costumam lançar uma cláusula de "nenhum dano por atraso" se o seu contrato também incluir uma cláusula de "tempo é essencial".

As cláusulas que tratam de atrasos no desempenho aparecem com mais frequência em contratos de construção. Um projeto de construção, seja construir uma casa unifamiliar ou um enorme estádio esportivo, envolve várias etapas que devem ser concluídas no prazo. Um atraso em qualquer ponto pode se transformar em problemas significativamente maiores e mais caros posteriormente, o que torna crucial que as partes concordem com as consequências dos atrasos antes do início do trabalho.

Método 1 de 4: especificando datas e cronogramas para conclusão

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    Especifique prazos para execução de todas as etapas do contrato. Muitos tribunais não concederão indenização por atraso se o seu contrato não tiver uma data de término especificada ou prazos específicos para cada fase do projeto.
    • Na ausência de datas específicas de conclusão, a lei contratual exige que o trabalho seja concluído em um período de tempo razoável. No entanto, o que é considerado "razoável" pode variar muito de pessoa para pessoa.
    • Para cada prazo, você deve detalhar exatamente o que espera que seja concluído até essa data. Por exemplo, suponha que você esteja construindo a casa dos seus sonhos e tenha contratado um empreiteiro. Seu primeiro prazo é limpar e classificar o lote e lançar a base. Ele deve ser concluído até 30 de maio, pois os materiais para a estrutura da casa estão sendo entregues em 1º de junho.
    • Às vezes não é necessário que uma fase seja totalmente concluída antes que outra comece, mas ela precisa ser concluída na maior parte. Nesse caso, certifique-se de definir exatamente o que constitui uma conclusão substancial para os fins de seu contrato.
    • Por exemplo, seu empreiteiro precisa ter o encanamento e a eletricidade concluídos antes que as portas internas e os acabamentos sejam instalados. No entanto, ele não precisa estar 100% acabado porque pode terminar seu trabalho no primeiro andar, enquanto as portas e guarnições são instaladas no segundo andar.
    • Quando você tem um projeto com várias fases, o mais importante é garantir que as fases posteriores não sejam adiadas porque uma fase inicial demora muito para ser concluída.
    • Você também pode considerar a inclusão de uma frase exigindo que o contratado use métodos de programação específicos para rastrear seu progresso e garantir que os prazos de todas as fases sejam cumpridos, ou para fornecer relatórios de status semanais ou mensais.
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    Declare que os atrasos em qualquer estágio constituem uma violação material do contrato. Uma violação material atinge o cerne do contrato, o que significa que se o cronograma não for cumprido, o contrato pode nem mesmo existir. Esse tipo de cláusula normalmente é chamado de cláusula "o tempo é da essência".
    • Ao dizer que o tempo é essencial, está a afirmar que os prazos e horários incluídos no contrato são de absoluta importância para a sua existência.
    • Na ausência de qualquer outra cláusula relativa ao atraso na execução, se incluir uma disposição de que o tempo é essencial, o contratante será responsável por todos os danos decorrentes do atraso, mesmo que o atraso não tenha sido sua culpa.
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    Defina quais tipos de atrasos estão incluídos na cláusula. De modo geral, você não deseja incluir atrasos causados por terceiros, por eventos fora do controle do proprietário ou do contratante, ou atrasos que acontecem porque o proprietário muda de ideia em relação a algo como uma programação de eventos ou um tipo de material.
    • Uma cláusula de "tempo é essencial" normalmente afirma que todos os atrasos estão incluídos, a menos que excluídos em outra parte do contrato. Desta forma, você pode redigir outras cláusulas para lidar mais especificamente com vários tipos de atrasos que podem surgir ao longo do contrato.
    • As cláusulas do "tempo é essencial" não precisam ser complexas. Por exemplo, sua cláusula pode simplesmente dizer: "O tempo é essencial em relação a todas as disposições deste Contrato. Qualquer atraso na execução por qualquer uma das partes constituirá uma violação material deste Contrato."
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    Decida qual desempenho se enquadra na cláusula. Uma cláusula "tempo é essencial" pode ser aplicada exclusivamente ao contratado ou pode ser aplicada à responsabilidade do proprietário de fornecer ao contratado pagamentos e materiais dentro do prazo.
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    Exigir o maior aviso prévio possível em caso de atraso. Todas as partes devem ser obrigadas a notificar umas às outras, mesmo que ocorra um atraso desculpável.
    • O valor do aviso a ser fornecido pode depender do motivo do atraso ou da duração do atraso. Por exemplo, se o empreiteiro descobrir que os principais materiais de construção foram pedidos em espera e não serão entregues por três semanas, ele deve alertar o proprietário assim que descobrir, em vez de esperar para ver o que acontece. O proprietário pode querer retirar o pedido ou encontrar um fornecedor diferente e precisa de tanto tempo quanto possível para buscar alternativas.
    • Por outro lado, se fortes tempestades significam que o empreiteiro tem que suspender o trabalho por uma tarde, mas planeja voltar na manhã seguinte, um telefonema para o proprietário enquanto ele envia os trabalhadores para casa provavelmente é suficiente.
    • Os empreiteiros podem perder quaisquer danos ou direito de pedir uma prorrogação do prazo nos termos do contrato se não notificarem o proprietário de forma adequada.
    • Se as ações do proprietário causaram o atraso, um tribunal pode recusar-se a conceder ao contratante os danos, a menos que o contratante tenha avisado adequadamente o proprietário. Sem aviso prévio, é possível que o proprietário não tenha percebido que ele estava causando um atraso e, em qualquer caso, não teve a oportunidade de corrigir o problema.
    • Os empreiteiros devem manter um registro diário das condições e eventos do projeto para que possam notificar o proprietário de qualquer potencial de atraso o mais rápido possível.
A quantidade de notificação a ser fornecida pode depender do motivo do atraso ou da duração do atraso
A quantidade de notificação a ser fornecida pode depender do motivo do atraso ou da duração do atraso.

Método 2 de 4: contabilizando as principais forças e atrasos desculpáveis

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    Liste os tipos de eventos incluídos em uma cláusula de "força maior". Esta cláusula isenta o desempenho se ocorrer um evento importante que transforme completamente as circunstâncias do acordo de uma forma que nenhuma das partes poderia ter previsto.
    • Os eventos de força maior geralmente incluem desastres naturais, como furacões, terremotos ou tornados, e eventos políticos, como guerras, motins, ordens do governo ou embargos comerciais. Greves e escassez de mão de obra também podem cair em uma cláusula de força maior.
    • Normalmente, os eventos listados têm consequências catastróficas e inevitáveis que tornariam o cumprimento do contrato impossível.
    • Em alguns estados, como Virgínia, cláusulas de força maior são exigidas em todos os contratos de construção.
    • Por exemplo, sua cláusula de força maior pode declarar "Uma parte não será responsável por qualquer falha ou atraso na execução deste Contrato durante o período em que tal falha ou atraso for devido a causas além de seu controle razoável, incluindo, mas não limitado a atos fortuitos, guerra, greves ou disputas trabalhistas, embargos, ordens do governo ou qualquer outro evento de força maior. "
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    Decida o que acontecerá se um desses eventos ocorrer. Normalmente, o empreiteiro não precisará pagar ao proprietário quaisquer danos pelo atraso e pode ter direito a uma extensão razoável de tempo para concluir o projeto.
    • Sem uma cláusula de força maior, as partes são deixadas à mercê das regras do direito consuetudinário que apenas justificam o desempenho raramente em um conjunto restrito de circunstâncias.
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    Considere incluir outros atrasos desculpáveis. Embora eles possam não atingir o nível de "força maior", você pode incluir provisões para atrasos que ocorram sem culpa do contratante.
    • Se o contrato não menciona nada especificamente, os tribunais só considerarão o atraso desculpável se for causado por circunstâncias fora do controle de qualquer pessoa e for imprevisível pelas partes no momento em que o contrato foi celebrado.
    • Exemplos de atrasos desculpáveis incluem eventos climáticos imprevistos que não chegam ao nível de uma catástrofe, greves, erros de projeto ou escassez de materiais.
    • Se o atraso resultar de algo no controle do proprietário, como um erro no projeto ou nas plantas arquitetônicas, pode ser apropriado que o proprietário indenize o empreiteiro por quaisquer custos em que tenha incorrido como resultado.
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    Providenciar o cancelamento do contrato sem penalidade se o evento continuar além de um período de tempo especificado. Por exemplo, um furacão que afeta apenas uma pequena área costeira perto do local de construção pode causar apenas um breve atraso na construção. No entanto, um grande furacão resultando na inundação da área por meses tornaria o desempenho impossível.
    • Se um evento de força maior torna a execução impossível, a cláusula deve permitir que as partes essencialmente se afastem do contrato como se ele nunca tivesse acontecido.
Uma cláusula de indenização por perdas
As indenizações por atraso, em particular, são difíceis de provar e, por esse motivo, uma cláusula de indenização por perdas e danos é frequentemente preferida.

Método 3 de 4: penalização de atrasos indesculpáveis

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    Inclui uma cláusula que permite que o desempenho seja acelerado para cumprir o cronograma, apesar dos atrasos. Se a falha ou negligência do empreiteiro causar o atraso, esta cláusula permitiria que você exigisse que o empreiteiro trabalhasse mais horas para concluir o projeto no prazo.
    • Se um proprietário forçar um empreiteiro a concluir um projeto, apesar dos atrasos desculpáveis para os quais o empreiteiro tinha direito a uma extensão de tempo, o empreiteiro pode processar o proprietário por danos se a aceleração causar custos adicionais. Por exemplo, o empreiteiro pode ter precisado contratar mais dois trabalhadores para ajudar a concluir a última fase do projeto em um período de tempo mais curto.
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    Providenciar indenização por perdas e danos caso a execução seja atrasada e os prazos não sejam cumpridos. Como é difícil prever, ao redigir um contrato, quais danos podem ser causados por atrasos durante o projeto, muitos contratos de construção incluem uma cláusula que prevê a liquidação ou indenização pré-definida por atrasos.
    • As indenizações por atraso, em particular, são difíceis de provar e, por esse motivo, uma cláusula de indenização por perdas e danos é frequentemente preferida.
    • Alguns empreiteiros acreditam que não são responsáveis por danos por atraso, a menos que haja uma cláusula de indenização liquidada. No entanto, eles ainda podem ser responsáveis por danos reais causados por um atraso que era razoavelmente previsível quando o acordo foi feito.
    • Por exemplo, se um prédio de apartamentos deveria ser concluído em 500 dias, mas levou 600 dias para o empreiteiro devido à chuva, o empreiteiro seria responsável perante o proprietário do prédio pelos danos reais causados por seu atraso. Não seria razoável para ele acreditar que não choveria por 500 dias.
    • As cláusulas de indenização por perdas e danos só são executáveis se os danos reais forem difíceis ou impossíveis de estimar. O valor estabelecido na cláusula deve ser uma estimativa razoável do que os danos reais podem ser, e não pode ter como objetivo punir a outra parte por atrasos.
    • Por exemplo, um restaurateur pode contratar um empreiteiro para construir um novo restaurante em uma determinada data. O dono do restaurante e o empreiteiro não têm ideia de quantos negócios o novo restaurante pode ter após a sua inauguração, portanto, a indenização por qualquer atraso seria apropriada neste caso.
    • Um proprietário não pode recuperar tanto os danos reais quanto os danos liquidados de um empreiteiro que atrasar seu desempenho.
    • Os danos liquidados podem ser escalados para refletir os custos crescentes de um atraso que dura por um longo período de tempo.
    • Por exemplo, uma cláusula de indenização pode dizer: "Se a Contratada não concluir o trabalho dentro do prazo do contrato, a Contratada concorda em pagar à Proprietária 220€ por dia como indenização para cobrir perdas, despesas e danos, não superior a 7.460€ "
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    Permitir que uma das partes rescinda o contrato se houver atrasos excessivos. A redação de um contrato envolve planejamento para todas as contingências, portanto, considere incluir uma cláusula que permita ao proprietário escapar do contrato na pior das hipóteses, onde o contratante é responsável por atrasos injustificáveis repetidos e significativos.
Você precisará definir as condições de atrasos na execução para proteger ambas as partes
Ao redigir um contrato de construção, você precisará definir as condições de atrasos na execução para proteger ambas as partes.

Método 4 de 4: evitando responsabilidade por atraso

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    Permitir que o proprietário suspenda ou adie o trabalho sem pagar indenização por meio de uma cláusula de "suspensão do trabalho". Se atrasos forem previstos por motivos comerciais ou econômicos, uma cláusula de suspensão do trabalho permite que o proprietário interrompa temporariamente a construção.
    • Normalmente, as cláusulas de suspensão de trabalho prevêem algum pagamento ao empreiteiro durante o tempo de inatividade, ou algum ajuste do preço final do contrato, dependendo de quanto tempo a construção for colocada em espera.
    • Por exemplo, uma cláusula de suspensão da obra pode dizer: "A Proprietária pode, sem justa causa, ordenar à Contratada por escrito que suspenda, atrase ou interrompa a Obra no todo ou em parte pelo período de tempo que a Proprietária determinar. " Essa cláusula seria seguida por quaisquer ajustes feitos no pagamento ou no cronograma como resultado do atraso.
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    Certifique-se de que a cláusula "nenhum dano por atraso" seja aplicável em seu estado. Alguns estados, como Califórnia e Virgínia, têm leis que limitam a aplicabilidade dessas cláusulas, e Ohio as proibiu totalmente.
    • Mesmo em estados onde essas cláusulas não são proibidas, os tribunais não gostam delas e dão pouca margem de manobra à parte que busca aplicá-las. Os tribunais normalmente se recusam a aplicá-los se a causa do atraso era imprevisível quando o contrato foi feito, ou se os atos intencionais do proprietário causaram o atraso.
    • Os tribunais costumam lançar uma cláusula de "nenhum dano por atraso" se o seu contrato também incluir uma cláusula de "tempo é essencial". Se um proprietário exige que um empreiteiro conclua um projeto o mais rápido possível, o raciocínio segue, ele também não deve ser capaz de negar a responsabilidade por despesas que o empreiteiro incorre por causa de suas próprias ações.
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    Inclua uma declaração de que o empreiteiro não pode registrar uma reclamação de custos adicionais se as ações do proprietário causarem o atraso do projeto. Normalmente, essa declaração inclui a exigência de que o empreiteiro avise o proprietário de que seu progresso está sendo prejudicado e solicite mais tempo para concluir o trabalho.
    • Os empreiteiros ainda podem contornar essas cláusulas e processar o proprietário pelos custos incorridos se o proprietário causar atrasos por meio de ações que são particularmente maliciosas ou feitas de má-fé.

Perguntas e respostas

  • A data de início é 759, mas a data de conclusão é 19/05. O contrato deve ser corrigido ou reescrito?
    Se um contrato precisar ser corrigido, todas as partes signatárias devem ser informadas com antecedência e concordar com as correções. Além disso, todas as partes devem aprovar especificamente essas correções. Você pode adicionar um apêndice explicando as alterações ou pode alterar o texto real e fazer com que todos assinem novamente nessa página.

Aviso Legal O conteúdo deste artigo é para sua informação geral e não se destina a ser um substituto para consultoria jurídica profissional ou financeira. Além disso, não se destina a ser invocado pelos usuários na tomada de quaisquer decisões de investimento.
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