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Como cancelar um contrato de locação?

Ter que se mudar antes do término do contrato pode ser estressante, mas há várias maneiras de tentar rescindi-lo antecipadamente. Leia o seu contrato de aluguel para descobrir se ele tem uma cláusula de compra, que conterá detalhes sobre o que você deve fazer para encerrar o seu contrato mais cedo. Isso pode incluir avisar o senhorio com antecedência e pagar uma taxa, como 2 meses de aluguel. Se você não tiver certeza sobre os termos, pergunte ao seu senhorio a interpretação do contrato. Em seguida, siga os termos para encerrar o seu aluguel. Se o seu aluguel não tiver uma cláusula de rescisão, marque uma reunião com o seu senhorio para negociar a rescisão. Você pode oferecer seu depósito de segurança como compensação se o proprietário não concordar em permitir a rescisão. Lembre-se de que qualquer acordo de rescisão deve ser por escrito e assinado por ambas as partes para ser juridicamente vinculativo. Para obter dicas de nosso co-autor jurídico sobre como usar a lei do seu estado para rescindir seu contrato de locação, continue lendo!

Seu locador podem concordar mutuamente em cancelar seu contrato de aluguel a qualquer momento
Mesmo que não haja nenhuma cláusula em seu aluguel que trate especificamente de rescisão antecipada, você e seu locador podem concordar mutuamente em cancelar seu contrato de aluguel a qualquer momento e por qualquer motivo.

Se você aluga sua casa, é provável que tenha assinado um contrato de locação por escrito. Esses acordos geralmente duram um ano, após o qual o aluguel termina - a menos que você precise se mudar antes disso. Embora existam leis em vigor para proteger alguns locatários, como militares na ativa, na maioria dos casos, se você precisar sair antes do término do aluguel, estará à mercê do seu senhorio e dos termos do contrato que assinou. A simples mudança sem fazer acordos com o proprietário pode levar a ações judiciais e prejudicar sua pontuação de crédito. No entanto, existem maneiras de negociar o cancelamento de um contrato de arrendamento, dependendo da sua situação e das leis do seu estado.

Método 1 de 3: usando uma cláusula de compra

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    Leia atentamente o seu contrato de arrendamento. Quando você assinou seu contrato de aluguel, pode não ter lido todas as cláusulas com atenção, mas se quiser cancelar o contrato, você deve voltar e ver se ele contém informações sobre como rescindir antecipadamente o contrato.
    • Freqüentemente, essas cláusulas exigem que você pague uma quantia fixa como uma taxa e avise o seu locador (normalmente dois meses). A taxa pode ser um valor específico ou pode ser calculada de acordo com o seu aluguel, por exemplo, exigindo um mês de aluguel como taxa se você quiser cancelar o seu aluguel antes do tempo.
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    Esclareça quaisquer termos confusos com o seu senhorio. Você quer ter certeza de que entendeu o que deve ser feito de acordo com a cláusula de compra do seu aluguel para evitar que o proprietário o processe ou diga que você deve mais dinheiro do que calculou que faria.
    • Se você perguntar ao seu senhorio sobre a cláusula de compra, ou qualquer outra parte do seu aluguel, e ela lhe fornecer uma interpretação, envie uma carta por escrito reafirmando essa interpretação. Se o seu senhorio posteriormente tentar processá-lo e argumentar que você não seguiu o acordo, você pode usar essa carta como prova de que perguntou sobre o termo e agiu de acordo com a interpretação do senhorio.
    • Se a cláusula não abordar especificamente valores adicionais, como seu depósito de segurança, converse com seu senhorio sobre isso para saber se o depósito permanece reembolsável ou deve ser perdido se você se mudar antes do tempo.
    • Verifique também a parte do contrato de aluguel relacionada ao depósito caução, pois ele pode incluir detalhes sobre o que acontecerá com o dinheiro se você cancelar o aluguel antecipadamente.
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    Forneça um aviso conforme necessário. Se sua cláusula de compra contiver um requisito de notificar o locador com antecedência, certifique-se de fazê-lo o mais rápido possível.
    • Se você tiver uma situação de emergência genuína fora do seu controle, pode não ser possível fornecer o aviso exigido pela cláusula. Nesse caso, certifique-se de avisar assim que souber e explicar a situação. Normalmente, o senhorio será compreensivo, especialmente se for uma verdadeira emergência, como uma morte na família ou uma transferência involuntária de emprego.
    Se você se mudar sem um acordo pré-existente para cancelar o contrato de arrendamento
    Se você se mudar sem um acordo pré-existente para cancelar o contrato de arrendamento, o seu senhorio tem o direito de processá-lo por perdas e danos.
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    Pague as taxas para comprar o restante do contrato. Normalmente, uma cláusula de compra exigirá o pagamento de uma certa quantia, como dois meses de aluguel, se você quiser sair mais cedo.
    • Legalmente, a taxa não pode exceder as perdas financeiras do proprietário incorridas como resultado do seu desligamento antecipado. Por exemplo, o seu senhorio perde dinheiro todos os dias que um apartamento fica vago. No entanto, se ela alugar seu apartamento dois dias depois de você se mudar, ela poderá ser solicitada a reembolsar você no todo ou em parte das taxas que você pagou para cancelar o contrato de aluguel.
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    Deixe o imóvel em boas condições. Mesmo que a cláusula de compra exija que você perca seu depósito de segurança, limpe e conserte conforme necessário para evitar ser atingido por taxas adicionais.
    • Em alguns casos, a perda do depósito de segurança pode ser tratada como uma taxa em vez de um depósito contra danos, como teria sido se você tivesse saído quando o arrendamento terminou. Se for esse o caso, o locador pode cobrar por danos adicionais que foram além do uso e desgaste normal.
    • Você pode precisar usar este proprietário como referência no futuro, portanto, tratar a propriedade com respeito, especialmente se você tiver que rescindir o contrato de aluguel, o ajudará a manter as boas condições.

Método 2 de 3: negociando rescisão antecipada

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    Verifique a lei do seu estado. Alguns estados têm leis que permitem aos inquilinos rescindir o contrato de locação antecipadamente em certas circunstâncias.
    • Em todos os estados, você pode rescindir o seu contrato mais cedo se for um militar chamado para o serviço. Alguns estados também permitem a rescisão antecipada em outras circunstâncias, como relocação de emprego ou problemas de saúde.
    • Você também tem o direito de rescindir um contrato de locação antecipadamente, sem dever quaisquer pagamentos adicionais, se o seu contrato incluir uma cláusula ilegal. Por exemplo, uma cláusula em seu aluguel permitindo que o proprietário cobrar de você o aluguel a cada duas semanas em vez de todos os meses porque você fez um pagamento atrasado ou violou alguma outra regra do seu aluguel seria ilegal.
    • Normalmente, no entanto, o proprietário deve agir - ou pelo menos tentar agir - com base na cláusula ilegal antes que você possa rescindir o contrato de locação. Se o senhorio não agir de acordo com a disposição ilegal, então você é quem primeiro violou o contrato (mudando-se antes do término do aluguel).
    • A maioria dos estados também permite que você cancele um contrato de aluguel se você for uma sobrevivente de violência doméstica e precisar encontrar uma nova moradia após uma disputa.
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    Fale com o seu senhorio. Mesmo que não haja nenhuma cláusula em seu aluguel que trate especificamente de rescisão antecipada, você e seu locador podem concordar mutuamente em cancelar seu contrato de aluguel a qualquer momento e por qualquer motivo.
    • Marque um horário específico para sentar e conversar com o proprietário, em vez de apenas aparecer sem avisar. Quando você chegar ao compromisso, seja cortês e respeitoso.
    • Atenha-se aos fatos tanto quanto possível ao explicar os motivos pelos quais você precisa sair mais cedo. Se você tiver quaisquer documentos que comprovem a necessidade de sair até uma determinada data, como um aviso de transferência do trabalho, faça uma cópia para o seu senhorio e leve-os com você para a reunião.
    • Tente planejar sua reunião o mais rápido possível, especialmente se as circunstâncias o impedirem de avisar o proprietário sobre sua intenção de desocupar o imóvel. Seu senhorio pode ser mais complacente se você demonstrar que fez tudo ao seu alcance para informá-los sobre a situação o mais rápido possível, em vez de saber que se mudaria por dois meses e não diria nada até uma semana antes de você queria sair.
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    Ofereça-se para entregar seu depósito de segurança. Particularmente se você pagou um depósito considerável quando se mudou, o seu senhorio pode cancelar o aluguel se você estiver disposto a abrir mão de qualquer reclamação sobre o dinheiro.
    • Embora o ideal seja que você deseje que seu depósito caução seja devolvido se você deixar seu apartamento em boas condições, o dinheiro adicional pode ajudar a conseguir o acordo do senhorio para cancelar o aluguel.
    • Se você fizer esta oferta, certifique-se de deixar a unidade limpa e sem danos ao se mudar. Não use o fato de que você não está recebendo seu depósito de volta como uma desculpa para destruir o lugar - seu senhorio pode processá-lo por danos adicionais.
    • Certifique-se de que o dinheiro do depósito caução seja tratado separadamente no acordo de rescisão por escrito, incluindo se você será responsável por quaisquer danos ao apartamento.
    Seu locador pode ter um contrato de rescisão padrão que ele usa
    Se você e o seu locador concordarem em rescindir o aluguel antecipadamente por qualquer motivo, seu locador pode ter um contrato de rescisão padrão que ele usa.
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    Ajude a encontrar um novo inquilino. Uma vez que o proprietário terá de encontrar alguém para ocupar o seu lugar se você sair mais cedo, pode ser útil se você tiver um amigo que esteja disposto a se mudar para o apartamento.
    • A maioria dos estados tem leis que exigem que os proprietários tomem medidas razoáveis para alugar o imóvel novamente se você desocupar mais cedo, o que significa que se você tivesse muito tempo sobrando no seu aluguel, você normalmente não teria que pagar o restante integralmente. No entanto, você pode ser responsável pelos custos do proprietário com a publicidade do imóvel.
    • Se você souber de alguém que está procurando um novo lugar para morar, poderá colocá-lo em contato com o seu senhorio. Se eles acabarem funcionando como um substituto, seu senhorio apreciará o tempo e o esforço que você o poupou.
    • Se o seu contrato permitir, você também poderá sublocar seu apartamento para outra pessoa pelo restante do contrato. Verifique seu contrato de aluguel para ver se você tem permissão e siga todos os requisitos. Por exemplo, os proprietários que permitem que os inquilinos subarrendem podem exigir que o novo residente assine um contrato com eles ou cumpra os mesmos padrões que estabeleceram para os inquilinos originais.
    • Lembre-se, entretanto, de que encontrar um inquilino substituto pode ser preferível a subarrendar, mesmo se o seu contrato permitir. Se você sublocar seu apartamento, você continua responsável pela unidade - incluindo quaisquer danos causados pelo novo inquilino.
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    Obtenha qualquer acordo por escrito. Se você tiver um contrato de locação por escrito, qualquer acordo para cancelar esse contrato também deve ser por escrito e assinado por você e pelo seu locador, ou não será legalmente válido.
    • Se você e o seu locador concordarem em rescindir o aluguel antecipadamente por qualquer motivo, seu locador pode ter um contrato de rescisão padrão que ele usa. Se o seu locador estiver usando um formulário, certifique-se de que todas as cláusulas se aplicam à sua situação. Se houver algo em seu acordo que você não tenha discutido, traga à tona. Tudo o que for riscado ou alterado deve ser rubricado por você e pelo seu locador.
    • Como o seu aluguel original é nulo na data em que seu contrato de rescisão entra em vigor, analise o contrato de rescisão para ver quais direitos ou obrigações, se houver, foram transferidos do contrato de locação original. Isso provavelmente inclui cláusulas como suas obrigações de fazer reparos de danos além do uso e desgaste normais antes de você se mudar.
    • Certifique-se de que tudo o que você discutiu e concordou em suas negociações está incluído no acordo de rescisão por escrito - não presuma que algo faz parte do negócio se não foi reduzido a escrito, e não confie na palavra do seu senhorio.
    • Assim que você e seu locador assinarem o contrato, faça uma cópia e guarde-a em um local seguro para o caso de surgirem disputas posteriores.

Método 3 de 3: reivindicação de despejo construtivo

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    Pesquise a lei do seu estado. Embora os elementos básicos do despejo construtivo sejam os mesmos, cada estado tem problemas diferentes que se qualificam como despejo construtivo se não forem corrigidos pelo proprietário, bem como requisitos de notificação diferentes.
    • Exemplos de despejo construtivo incluem desligar água ou eletricidade ou recusar-se a consertar um telhado com vazamento que causa danos dentro da unidade.
    • O problema deve ser tão grande que causa uma interferência substancial no uso do imóvel - não pode ser apenas um inconveniente. Por exemplo, se o seu sistema de aquecimento central for quebrado em julho, isso provavelmente não constituirá um despejo construtivo. Se o sistema de aquecimento quebrou em janeiro, no entanto, e há neve no chão do lado de fora, isso pode ser considerado um despejo construtivo se o proprietário não consertar o aquecimento dentro de um período de tempo razoável.
    • Geralmente, sua unidade deve estar inabitável, criando uma situação na qual você foi privado do uso total da propriedade. A teoria legal por trás do despejo construtivo é que, uma vez que o proprietário não lhe forneceu uma casa habitável, você não é mais obrigado a pagar o aluguel.
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    Considere contratar um advogado. Como o despejo construtivo pode ser difícil de provar e normalmente é levantado como defesa depois que o senhorio o processa, um advogado pode ajudar a garantir que seus direitos sejam protegidos e que você não precise pagar mais do que deveria.
    • Se você se mudar sem um acordo pré-existente para cancelar o contrato de arrendamento, o seu senhorio tem o direito de processá-lo por perdas e danos. Quando você é processado, pode reivindicar um despejo construtivo como uma defesa afirmativa. No entanto, lembre-se de que você deve provar todos os aspectos de uma defesa afirmativa.
    • Os estados também divergem quanto ao dever de você mesmo fazer reparos antes de se mudar. O despejo construtivo é considerado um remédio extremo e, muitas vezes, o problema deve ser algo que você não tinha capacidade de resolver sozinho.
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    Notifique o seu senhorio sobre o problema. Para reivindicar o despejo construtivo, você deve fornecer um aviso por escrito ao seu senhorio sobre o problema que está tendo e indicar que, se o problema não for resolvido, você planeja reivindicar o despejo construtivo.
    • Mesmo que você já tenha contado ao proprietário várias vezes sobre o problema, uma notificação por escrito é essencial para reivindicar um despejo construtivo. Isso também implica ser capaz de provar que seu senhorio recebeu sua carta. Por esse motivo, você deve considerar enviá-lo por correio certificado para ter uma prova de que foi recebido, em vez de simplesmente enviar um e-mail ou deixar uma carta na caixa de correio do escritório.
    Pois ele pode incluir detalhes sobre o que acontecerá com o dinheiro se você cancelar o aluguel
    Verifique também a parte do contrato de aluguel relacionada ao depósito caução, pois ele pode incluir detalhes sobre o que acontecerá com o dinheiro se você cancelar o aluguel antecipadamente.
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    Dê tempo ao proprietário para resolver o problema. Você deve permitir um período de tempo razoável para que o locador diagnostique o problema e faça os reparos necessários.
    • Considere falar com um especialista se não tiver certeza de qual seria um período de tempo razoável. Alguns problemas importantes, como vazamento de gás, podem levar vários dias para serem solucionados, enquanto outros devem ser reparados em alguns dias.
    • O tempo que é considerado razoável também depende de qual é o problema e das circunstâncias que o cercam. Por exemplo, se você está alugando um apartamento em Michigan e o calor acaba em fevereiro, o senhorio deve tomar providências imediatamente. No entanto, se o calor acabar em junho, a necessidade não será tão urgente.
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    Evidências de documentos. Uma vez que depende de você provar o despejo construtivo no tribunal, você deve fornecer evidências objetivas do problema que estava tendo, bem como seus esforços para que o proprietário o conserte.
    • Você também pode considerar a possibilidade de um inspetor estadual ou municipal vir e examinar sua unidade e apresentar um relatório. Caso a unidade não atenda aos padrões de saúde e segurança estabelecidos pelo seu estado, o inspetor iniciará os procedimentos de avaliação dessas violações.
    • Tire fotos do dano à medida que ele progride e certifique-se de anexar uma data a essas fotos. Por exemplo, se o teto e as paredes forem danificados por goteiras, tire fotos que mostrem as manchas de água nas paredes e no teto. Se o problema piorar porque o senhorio não tomou providências para consertá-lo, tire fotos adicionais mostrando a progressão.
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    Desocupe a propriedade. Se o seu senhorio não resolver o problema dentro de um período de tempo razoável, você deve sair imediatamente.
    • Para reivindicar um despejo construtivo, você deve realmente deixar a propriedade por causa do
    • Se o seu senhorio posteriormente processá-lo por violação do contrato de arrendamento, você pode apresentar a defesa de despejo construtivo.
    • Geralmente, se um tribunal concordar com você que você foi despejado construtivamente, você não tem mais nenhuma responsabilidade pelos pagamentos de acordo com o arrendamento. Você pode até mesmo reivindicar danos adicionais por quaisquer perdas incorridas como resultado do despejo construtivo.
    • No entanto, lembre-se de que, se você partir com uma teoria de despejo construtivo e um tribunal posteriormente determinar que não houve despejo construtivo, você estará sujeito a qualquer aluguel devido a partir da data em que se mudou.

Perguntas e respostas

  • Na verdade, encontramos pessoas para assumir o nosso aluguel e eles assinaram tudo (eletronicamente e papéis) ontem e hoje, eles querem desistir. É permitido pela lei sem boas razões?
    Sim, claro que qualquer pessoa pode rescindir qualquer contrato a qualquer momento. No entanto, a parte desapontada do negócio pode então ter uma "causa de ação" para uma ação judicial que busca "danos". Por exemplo, você pode acompanhar quanto custa (aluguel perdido, outras despesas, etc.) substituir esses inquilinos relutantes e enviar-lhes uma fatura pelos danos que causaram por sua "quebra de contrato". Se eles não pagarem, processe-os.
  • Minha filha é uma estudante universitária que nos disseram verbalmente que a senhora e seu filho estariam se mudando. Assinamos o contrato, já faz dois meses e ela ainda está lá. Podemos quebrar o contrato?
    Ela é a proprietária? Qual é a situação? Se você deve se mudar para um espaço que está atualmente ocupado por outra pessoa, o contrato de aluguel já está basicamente quebrado porque você não pode morar lá. Discuta isso com o proprietário.
  • Posso cancelar um contrato de aluguel se perder meu emprego e não puder mais pagar o aluguel?
    Sim, claro. Um arrendamento, como qualquer outro contrato, pode ser rescindido a qualquer momento por um inquilino. Obviamente, o locador pode solicitar uma indenização pelo dinheiro perdido devido à sua partida antecipada. O artigo acima menciona várias maneiras de tentar lidar com isso. Resumindo, você pode avisar e desocupar a qualquer momento, e o locador tem o ônus de provar qualquer pedido de indenização. Todos os estados têm leis um tanto diferentes, e você pode descobrir que as suas são mais vantajosas para você do que as descritas em seu contrato de arrendamento.
  • Minha filha é uma estudante universitária de 19 anos e ela estava interessada em se transferir para uma nova escola, assinou um contrato de moradia online, mas agora ela precisa que o contrato seja cancelado.
    O contrato de moradia provavelmente inclui etapas específicas para qualquer cancelamento, incluindo o possível pagamento de "taxas" ou outros encargos para compensar as dificuldades dispendiosas que a quebra de contrato dela terá causado. Em muitos estados, o "contrato de moradia" é coberto por leis que são diferentes das leis de "senhorio / inquilino" para uma residência privada, portanto, você precisa entender quais leis podem se aplicar à situação dela. Um advogado local pode ajudar a negociar um acordo fixo antes que saia do controle.
  • Posso cancelar o aluguel se for comprar minha primeira casa?
    Você pode cancelar um contrato de aluguel a qualquer momento e por qualquer motivo. Talvez seja melhor você tentar negociar um acordo mútuo com o proprietário, já que a rescisão antecipada pode causar perdas monetárias e eles podem processá-lo se você não pagar. Nem todos os proprietários são frios quanto às necessidades de mudança dos inquilinos. Basta avisá-los com bastante antecedência e indicar que você está pronto e disposto a negociar.
  • Meu senhorio está me cobrando pelos reparos da casa, mas não é minha culpa. Isso é legal?
    Pode depender das leis do locador / inquilino do seu estado e dos termos específicos do seu aluguel. Alguns estados (como o Arkansas) presumem que você alugou o local "como está" e que o proprietário não tem obrigação legal de fazer qualquer tipo de reparo. A maioria dos outros estados define um padrão mínimo de "habitabilidade" sob o qual o proprietário deve manter certas coisas. Os demais locais podem implicar na obrigação do locador de manter os eletrodomésticos em conservação, caso estejam “incluídos no aluguel”, ou seja, o seu aluguel inclui a utilização dos mesmos.

Aviso Legal O conteúdo deste artigo é para sua informação geral e não se destina a ser um substituto para consultoria jurídica profissional ou financeira. Além disso, não se destina a ser invocado pelos usuários na tomada de quaisquer decisões de investimento.
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