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Como agir contra violações de arrendamento de imóveis?

Leia Como lidar com a propriedade abandonada de um inquilino para obter dicas sobre o que fazer
Se o inquilino deixar seus pertences para trás, leia Como lidar com a propriedade abandonada de um inquilino para obter dicas sobre o que fazer com a propriedade.

Quando um inquilino viola um contrato de arrendamento, você, como senhorio, fica limitado nas ações que pode tomar. Por exemplo, você pode fornecer ao inquilino uma notificação por escrito de que ele está violando o contrato de aluguel e pode solicitar que ele corrija a violação ou saia do local. Como alternativa, você pode enviar ao inquilino uma notificação sobre a violação, mas não dar a ele a chance de corrigir o problema. Em qualquer caso, você não pode remover o inquilino à força. Em vez disso, você precisará abrir um processo no tribunal. Se você vencer, poderá fazer com que o xerife supervisione a remoção do inquilino de sua propriedade.

Parte 1 de 4: envio de notificação da violação

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    Leia o contrato. Você deve primeiro se certificar de que o inquilino realmente está violando um termo do contrato de locação. Pegue sua cópia e leia-a de capa a capa. Destaque a cláusula de arrendamento que você acha que o inquilino violou. Por exemplo, o inquilino pode ter:
    • Falha ao pagar o aluguel.
    • Deixe pessoas não autorizadas ou animais de estimação morar na unidade.
    • Realizou atividades ilegais em sua propriedade, como prostituição ou venda de drogas.
    • Danificou gravemente a propriedade.
    • Recusou-se a permitir que o proprietário realizasse as inspeções e manutenções ordinárias.
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    Consulte um advogado se tiver dúvidas. Um advogado locatário qualificado pode responder a qualquer pergunta que você tenha. As disputas entre senhorio e inquilino são disputas de lei estadual, então como você lida com a disputa pode variar um pouco dependendo do estado onde a terra está localizada. Você deve consultar um advogado qualificado se tiver alguma dúvida.
    • Se você ainda não tem um advogado, pode obter uma indicação perguntando a outros proprietários ou entrando em contato com o seu estado ou ordem de advogados local e pedindo uma indicação.
    • Pense em contratar o advogado, especialmente se você acha que não tem tempo para abrir seu próprio processo ou se está nervoso ao fazê-lo. Um advogado pode facilitar o processo para você. Além disso, você pode se beneficiar ao estabelecer um relacionamento comercial com um advogado, de cuja experiência você provavelmente precisará no futuro.
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    Reúna evidências da violação. Documente qualquer violação da melhor maneira possível. Por exemplo, se o inquilino danificou sua propriedade, tire fotos dos danos. Certifique-se de documentar a data e a hora em que você tirou as fotos.
    • Você também pode obter depoimentos de testemunhas. Por exemplo, se o inquilino tiver uma pessoa não autorizada morando com ele em sua propriedade, você pode pedir a um vizinho que assine uma declaração por escrito para esse efeito.
    • Você também pode escrever suas próprias impressões. Se você viu o inquilino fazendo algo que viola o contrato de locação, anote o que aconteceu e quando.
    Você deve primeiro se certificar de que o inquilino realmente está violando um termo do contrato de locação
    Você deve primeiro se certificar de que o inquilino realmente está violando um termo do contrato de locação.
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    Elabore um pagamento de aluguel ou um aviso de desistência. Você pode usar este tipo de aviso quando o inquilino não pagou o aluguel. Você dá ao inquilino um certo tempo para pagar. Se ele ou ela não o fizer, diga-lhes que se mudem ("saia" da propriedade). A quantidade de tempo que você deve dar varia de acordo com o seu estado.
    • Você deve ler a lei do seu estado sobre despejos. Alguns estados exigem que você use determinado idioma em seu aviso. Se você não usar a linguagem certa, o tribunal não permitirá que você despeje o inquilino até que você forneça o aviso adequado.
    • Você pode encontrar o estatuto do seu estado procurando online. Digite "seu estado" e "despejo" em seu mecanismo de busca favorito. Se você tiver problemas para encontrar algo, entre em contato com a autoridade habitacional local para obter informações sobre o que incluir em seu aviso.
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    Faça um rascunho de uma cura ou um aviso de desistência. Você pode usar esse tipo de aviso se o inquilino violar um termo do aluguel, como permitir que pessoas não autorizadas se mudem ou usar a propriedade para fins não autorizados. Você diz ao inquilino que ele tem um certo tempo para consertar ("curar") a violação ou então se mudar.
    • Novamente, verifique com os estatutos do seu estado para ver se há um determinado período de tempo que você deve dar ao inquilino e se você deve usar certa linguagem em seu aviso.
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    Elabore um aviso de desligamento incondicional. Com este aviso, você não dá ao inquilino a chance de corrigir a violação. Na maioria dos estados, você pode usar um aviso de desligamento incondicional nas seguintes situações:
    • o inquilino se atrasou várias vezes com o aluguel
    • o inquilino violou repetidamente o contrato de arrendamento
    • o inquilino danificou seriamente a propriedade
    • o inquilino se envolveu em atividades ilegais, como venda de drogas no local
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    Sirva o aviso adequadamente. Seu estado também pode exigir que você entregue a notificação de uma determinada maneira. Por exemplo, o estado pode preferir que você entregue pessoalmente uma cópia ao inquilino. Se não conseguir contactar o inquilino desta forma, pode deixar uma cópia do aviso com alguém na residência (desde que seja maior de idade) e, ao mesmo tempo, enviar uma cópia para o endereço.
    • Você deve verificar o estatuto do seu estado e seguir os métodos de serviço recomendados. Se você não fizer isso, o inquilino poderá contestar o aviso como indevidamente entregue, atrasando ainda mais o processo.
    • Sempre guarde uma cópia de qualquer aviso que você enviar. Você precisará dele mais tarde se tiver que abrir um processo.
    • Se você precisar enviar uma cópia da notificação, envie-a por correio certificado, com aviso de recebimento. O recibo servirá como prova do recebimento da notificação. Você também pode rastrear correio certificado online por número de série, para ver quando ele é entregue ou recusado.
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    Aguarde até que o período de aviso expire. Com sorte, o inquilino consertará qualquer violação que você identificou em seu aviso. Por exemplo, o inquilino pode enviar-lhe um cheque de aluguel ou consertar qualquer violação que ele esteja cometendo.
    • No entanto, se o inquilino não consertar a violação ou desocupar a propriedade, você precisará abrir um processo para despejar o inquilino.
    • Você deve esperar até que o período de notificação expire antes de entrar com o processo. Se o seu estado exige que o inquilino obtenha três dias para remediar uma violação, você não pode correr para o tribunal e entrar com uma ação de despejo no dia seguinte ao envio da notificação.
    • Você também pode tentar negociações adicionais com o inquilino para um pagamento ordenado ou saída, sendo do seu interesse evitar ser nomeado em um despejo. Os registros judiciais são permanentes e os futuros proprietários podem preferir não alugar para esses inquilinos.
Quando um inquilino viola um contrato de arrendamento
Quando um inquilino viola um contrato de arrendamento, você, como proprietário, fica limitado nas ações que pode tomar.

Parte 2 de 4: ajuizar uma ação para despejar

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    Evite a autoajuda. Seu instinto pode ser jogar os pertences do inquilino na calçada ou tentar remover fisicamente a pessoa. Você não deveria. É contra a lei na maioria dos estados que os proprietários usem qualquer forma de "autoajuda":
    • Não mude as fechaduras do inquilino.
    • Não ameace remover o inquilino.
    • Não ordene que o inquilino saia.
    • Não remova fisicamente o inquilino ou seus bens.
    • Não desligue os utilitários do inquilino.
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    Elabore uma reclamação. Em vez de usar a autoajuda, você precisa abrir um processo de despejo, que é chamado de ação de "detenção ilegal" na maioria dos estados. Você pode iniciar este processo apresentando uma reclamação no tribunal. Na reclamação, você se identifica e o inquilino. Normalmente, você também pode solicitar o pagamento do aluguel vencido e / ou compensação monetária se o inquilino danificou sua propriedade.
    • Se houver mais de um inquilino, ou alguns outros ocupantes desconhecidos, você pode ser obrigado a nomeá-los (ou pelo menos fazer uma referência geral a eles) para incluí-los em quaisquer ordens finais a serem emitidas.
    • Muitos tribunais já imprimiram formulários de "preencher os espaços em branco" que você pode usar em ações judiciais de detentos ilegais. Pergunte ao secretário do tribunal.
    • Você pode ter que preencher outros formulários, como uma folha de rosto de processo civil, dependendo do tribunal. Peça ao secretário todos os formulários que você precisa preencher.
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    Registre a reclamação. Depois de concluir a reclamação, você deve fazer várias cópias. Leve o original e as cópias ao escrivão do tribunal do condado onde a propriedade está localizada. Você pode pedir ao secretário para registrar a reclamação original.
    • Provavelmente, você terá que pagar uma taxa de registro, que varia de acordo com o tribunal. Pergunte ao escrivão quanto é a taxa de depósito antecipada. Também pergunte sobre os métodos de pagamento aceitáveis.
    • O secretário pode carimbar todas as suas cópias com a data do depósito.
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    Notifique a ação judicial. Você deve notificar os inquilinos réus ou outras pessoas de que está entrando com uma ação de despejo. Você pode fornecer uma notificação aceitável entregando uma cópia da reclamação e uma "intimação", que você pode obter com o escrivão do tribunal. Um formulário de convocação em branco costuma ser incluído no formulário de reclamação.
    • Peça ao escrivão os métodos de serviço aceitáveis. Geralmente, você pode pedir a alguém com 18 anos ou mais para fazer a entrega em mãos do locatário, desde que o servidor não faça parte do processo.
    • Outros meios permitidos de "serviço" podem ser definidos nas regras do tribunal, incluindo o pagamento de um "servidor de processo" ou um oficial uniformizado para a tarefa, ou talvez enviá-lo para um réu que está fora do estado, ou publicar um aviso quando o paradeiro de um réu são desconhecidos.
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    Arquive seu formulário de comprovante de serviço. Quem fizer a citação terá que preencher um formulário de "comprovante de citação" (também chamado de "declaração de citação"). O objetivo do formulário é provar ao juiz que a devida citação foi feita ao inquilino.
    • O servidor deve devolver o formulário preenchido para você. Você deve fazer uma cópia para seus registros e arquivar o original com o escrivão do tribunal.
    Se você viu o inquilino fazendo algo que viola o contrato de locação
    Se você viu o inquilino fazendo algo que viola o contrato de locação, anote o que aconteceu e quando.
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    Leia a resposta do inquilino. O inquilino provavelmente responderá apresentando uma "resposta" ao tribunal. Neste documento, o inquilino irá admitir ou negar cada alegação que você fez. O inquilino também pode apresentar defesas ou reconvenções específicas.
    • Como defesa, o inquilino pode argumentar que sua notificação foi imprópria porque faltou a linguagem necessária ou foi entregue incorretamente.
    • O inquilino também pode alegar que o despejo é inválido de várias outras maneiras, como quando foi feito em retaliação por fazer reclamações válidas ou quando ele tem prova de que um pagamento exigido já foi feito.
    • Se o inquilino não responder a tempo, você deve buscar um "julgamento à revelia" com o tribunal. Pode haver um formulário que você pode preencher. Na data mais próxima para uma audiência, peça ao juiz uma sentença à revelia.
    • Em alguns estados, o proprietário ainda deve ir a uma audiência e "provar" seu caso em tribunal como parte da obtenção de uma sentença à revelia, em vez de se basear apenas nas "alegações".

Parte 3 de 4: preparação para o julgamento

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    Participe da "descoberta". Depois que o réu responder ao processo, seu caso entrará em uma fase de averiguação. Essa fase é chamada de "descoberta". O objetivo é descobrir evidências úteis para o seu caso e também descobrir quais evidências o outro lado tem para apoiar seus argumentos. Em alguns estados, o processo de descoberta pode ser muito curto, já que a maioria dos estados deseja acelerar as disputas ilegais com detentores. A seguir estão as técnicas de descoberta padrão:
    • Solicitações de produção de documentos. Qualquer uma das partes pode solicitar documentos. Por exemplo, o inquilino pode solicitar uma cópia do contrato de aluguel ou depoimentos de testemunhas que você conseguiu obter.
    • Interrogatórios. Estas são perguntas escritas que você deve responder. O inquilino pode pedir uma lista de testemunhas que você tem. Você pode perguntar o nome de outras pessoas que moram na unidade.
    • Depoimentos. As pessoas podem fazer perguntas às testemunhas em um depoimento oral. Um relator do tribunal geralmente registra as perguntas e respostas.
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    Organize suas evidências. Se você tem um advogado, ele vai organizar tudo conforme a data do seu julgamento se aproxima. Lembre-se do que você precisa provar e reúna evidências suficientes para prová-lo:
    • Você tem um contrato válido. Você deve transformar seu aluguel em uma exposição, colando um adesivo de exposição nele. Você pode então testemunhar em seu julgamento que você e o inquilino assinaram o contrato de arrendamento.
    • Mesmo sem um contrato de locação por escrito, você pode enviar sua própria declaração de fatos (na forma de uma declaração juramentada) para apoiar a conclusão de que existe, para todos os efeitos práticos, um acordo com o locatário nomeado. Observe que expulsar um invasor ou invasor pode exigir formas e procedimentos ligeiramente diferentes.
    • O inquilino violou o contrato de arrendamento. Você precisa de uma prova que comprove o motivo pelo qual está despejando o inquilino. Obtenha fotos ou vídeos da violação. Você também pode fazer com que testemunhas deponham que o réu violou o contrato de locação.
    • Você notificou devidamente a violação. Transforme o seu Aviso para Sair ou Aviso para Curar em uma exibição, assim como você fez com o seu contrato de arrendamento. Você precisará mostrar o aviso ao juiz. Obtenha também provas de que entregou a notificação de forma adequada: depoimento de quem o entregou e / ou recibo assinado.
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    Sente-se em um julgamento. Se você está se representando, pode estar nervoso. Você pode se preparar para seu próprio julgamento participando do caso de detenção ilegal de outra pessoa. As salas dos tribunais são geralmente abertas ao público, e você deve perguntar ao escrivão se há um processo de despejo que você possa observar.
    • Preste atenção em onde as pessoas se sentam e como se dirigem ao juiz. Você vai querer parecer o mais profissional possível.
    • Também pegue um bloco de notas e anote as perguntas que os advogados fazem às testemunhas. Use suas anotações ao criar seu próprio esboço de perguntas para fazer a cada uma de suas testemunhas.

Parte 4 de 4: ir ao tribunal

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    Escolha um júri. Geralmente, você ou o inquilino podem optar por ter um júri. Caso contrário, é um julgamento de "bancada", apenas com o juiz. Você selecionará o júri antes do início do julgamento. A seleção do júri é chamada de "voir dire".
    • In voir dire, o juiz chamará um painel de jurados em potencial para a frente da sala do tribunal, onde o juiz fará perguntas. As perguntas podem ser bem básicas: o que o jurado faz no trabalho, quais são seus hobbies, etc.
    • Você pode pedir ao juiz para remover um jurado "por justa causa". Isso significa que você não acha que o jurado pode ser justo. Por exemplo, se o jurado conhece o inquilino, você pode pedir ao juiz que remova o jurado.
    • Você também terá um número limitado de desafios "peremptórios". Com eles, você pode remover um jurado sem pedir a permissão do juiz. No entanto, você não pode usar desafios peremptórios para discriminar com base na raça, etnia ou sexo. Se o inquilino contestar o uso de contestações peremptórias, você terá que dar ao juiz uma razão não discriminatória para demitir jurados em potencial.
    • Se nem você nem o inquilino dispensar um jurado em potencial, ele terá assento no júri. Em outras palavras, a seleção do júri é um processo de eliminação.
    Realizado atividades ilegais em sua propriedade
    Por exemplo, o inquilino pode ter: Realizado atividades ilegais em sua propriedade, como prostituição ou venda de drogas.
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    Apresente suas evidências. Você deve ter suas testemunhas (se houver) preparadas para depor. Você também pode testemunhar em seu próprio nome. Se você deseja apresentar um documento, lembre-se de que você deve estabelecer uma "base" para o documento:
    • Primeiro, pergunte à testemunha se ela sabe o que é o documento. Por exemplo, se alguém tirou uma foto de um dano à sua propriedade, dê a foto à testemunha e pergunte: "Você sabe o que é isso?"
    • Em segundo lugar, pergunte à testemunha quais são as provas. A testemunha pode dizer: "Esta é uma foto da extremidade oeste do edifício na 1214 South Street."
    • Terceiro, pergunte como eles sabem o que é. A testemunha pode dizer algo como: "Porque moro ao lado do prédio". A testemunha deve apresentar uma razão para saber quais são as provas.
    • Quarto, pergunte à testemunha se a imagem reflete com precisão o objeto retratado nela. A testemunha deve dizer: "Sim".
    • Repita isso para cada testemunha, colocando metodicamente suas evidências no registro.
    • Esteja ciente de que o inquilino também pode interrogar suas testemunhas, talvez na tentativa de fazer com que revelem um preconceito pessoal ou algumas contradições que podem minar sua credibilidade ou de outra forma apoiar a defesa do inquilino.
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    Ouça as testemunhas do inquilino. O inquilino pode apresentar o seu caso em segundo lugar. Você pode esperar que o inquilino tente obter a simpatia do juiz alegando que senhorio terrível você é. Por exemplo, o inquilino pode reclamar que reteve o aluguel porque você nunca respondeu às reclamações.
    • Você tem que ouvir em silêncio. Lembre-se de que você terá a chance de responder ou interrogar as testemunhas do inquilino.
    • Pode ser aqui que uma boa preparação e uma descoberta pré-julgamento determinem o caso, de uma forma ou de outra.
    • Se as testemunhas dos inquilinos tentarem oferecer declarações irrelevantes ou "inadmissíveis", o juiz pode detê-las ou você pode "objetar". Por exemplo, alguns tipos de evidência podem ser excluídos porque sua fonte não é confiável.
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    Receba o veredicto. Se você ganhar a ação de despejo, o tribunal entrará em julgamento a seu favor. Você pode, então, obter um "Mandado de Julgamento" (também chamado de "Mandado de Posse") do escrivão do tribunal. Este documento permite que o xerife ou marechal despeje o inquilino.
    • Em muitas jurisdições, a parte vencida pode apresentar um pedido de "reconsideração" pelo juiz, bem como um "recurso" do caso, se apresentado dentro dos prazos. Um "pedido final" não será emitido ou executável até que tais procedimentos sejam concluídos ou os prazos tenham expirado.
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    Visite a polícia. Depois de ganhar o processo, você deve levar o mandado de posse ao escritório do xerife. Você terá que coordenar com o xerife, que supervisionará a remoção do inquilino. Você provavelmente terá que pagar uma taxa pelos serviços do xerife.
    • Você não pode remover o inquilino sozinho, nem mesmo depois de obter uma ordem judicial. Apenas o xerife ou marechal pode remover o inquilino. Sente-se e espere o xerife chegar na data marcada para o despejo.
    • Esteja preparado para alterar os bloqueios depois que o inquilino for removido para que você recupere o controle sobre quem pode entrar. Você nunca sabe quantas chaves duplicadas um inquilino pode ter compartilhado.
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    Siga corretamente. O despejo pode ter acabado e o inquilino está saindo ou já foi embora, mas pode haver outros itens que precisam de sua atenção imediata.
    • Se o inquilino deixar seus pertences para trás, leia Como lidar com a propriedade abandonada de um inquilino para obter dicas sobre o que fazer com a propriedade. Em alguns estados, você pode dispor livremente dos bens do inquilino. No entanto, a maioria dos estados limita estritamente o que você pode fazer com a propriedade deixada para trás.
    • Não se esqueça de que a data de despejo geralmente dispara o prazo em que você também deve reembolsar o depósito de segurança do inquilino, a menos que você possa provar uma reclamação válida para ele. O inquilino pode já ter lido sobre como obter o reembolso de um depósito de segurança.
    • Você também pode precisar processar os inquilinos por aluguel não pago ou por danos físicos que excedem o que pode ser coberto pelo seu depósito de segurança.
    • Geralmente, você deve tentar encontrar um novo inquilino diligentemente, como uma forma de "mitigar os danos" pelo aluguel não pago de um contrato de longo prazo que o inquilino violou. As leis estaduais variam quanto à importância disso para o seu processo por danos na forma de aluguel não pago.
Aviso Legal O conteúdo deste artigo é para sua informação geral e não se destina a ser um substituto para consultoria jurídica profissional ou financeira. Além disso, não se destina a ser invocado pelos usuários na tomada de quaisquer decisões de investimento.
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