Como comprar uma casa para venda pelo proprietário?

Contras em comprar uma casa à venda pelo proprietário (FSBO)
Existem prós e contras em comprar uma casa à venda pelo proprietário (FSBO).

Existem prós e contras em comprar uma casa à venda pelo proprietário (FSBO). Você pode evitar o pagamento de taxas de agente e pode falar diretamente com o vendedor. Você não terá tanta experiência quanto um especialista em imóveis, por isso pode ser mais difícil navegar pelo processo. Muitos proprietários de casas usam o FSBO para testar o mercado imobiliário e normalmente só vendem se o preço esperado (e muitas vezes alto) for alcançado. Seja qual for o seu objetivo, contratar um advogado imobiliário, um inspetor residencial profissional e um corretor de imóveis tornará o processo muito mais fácil.

Parte 1 de 4: comprar uma casa

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    Seja pré-aprovado. Um vendedor precisa saber que você está falando sério e pode comprar a casa dele. Reúna-se com um credor para obter pré-aprovação para um empréstimo. O credor levará em consideração os seguintes fatores:
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    Procure casas. Existem várias maneiras de encontrar uma casa FSBO. Faça sua própria pesquisa antes de visitar uma imobiliária. Aqui estão algumas fontes que você pode verificar:
    • Sites de sistemas do Serviço de listagem múltipla regional (MLS).
    • Sites FSBO.
    • Anúncios classificados em seu jornal local.
    • Anúncios classificados online.
    • Dirija pelos bairros de seu interesse.
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    Considere trabalhar com o agente de um comprador. Se você for o comprador de uma casa pela primeira vez ou estiver inseguro sobre o processo de compra de uma casa, convém trabalhar com um corretor. O agente de um comprador pode orientá-lo durante o processo. O agente de um comprador trabalha em seu nome para orientá-lo durante o processo de fechamento e não representa os interesses do vendedor.
    • A taxa do corretor provavelmente será um acréscimo ao preço acordado da casa ou pago pelo comprador, uma vez que o objetivo da maioria dos proprietários de FSBO é evitar comissões imobiliárias.
    • A comissão é normalmente 2,5-3% do preço de venda.
    • Trabalhar com um agente do comprador não é necessário. Você pode comprar e fazer uma oferta em uma casa sem um.
    • Seu agente deve ser um Representante do Comprador Credenciado. Visite o site da National Association of Realtors 'ou do site da National Association of Exclusive Buyer Agents. para encontrar um agente credenciado.
    • Fale com seu agente antes de contratá-lo. É importante que você se dê bem com eles e desenvolva um relacionamento enquanto procura por um lar.
    • Peça as informações de contato dos três clientes mais recentes do seu agente. Se eles estão satisfeitos e têm coisas boas a dizer, provavelmente você encontrou um bom agente. É um mau sinal se o agente se recusar a fornecer referências.
Ligue ou envie um e-mail para o proprietário para expressar seu interesse
Ligue ou envie um e-mail para o proprietário para expressar seu interesse e marcar um horário para ver a casa.

Parte 2 de 4: investigando a casa

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    Fale com o proprietário. Ligue ou envie um e-mail para o proprietário para expressar seu interesse e marcar um horário para ver a casa. Faça ao proprietário quantas perguntas você precisar. As perguntas que você deve fazer incluem:
    • Por que você está vendendo?
    • Há quanto tempo a casa está à venda?
    • Algum problema com a vizinhança ou com seus vizinhos?
    • O que está incluído na venda? Por exemplo, pergunte sobre eletrodomésticos (geladeira, lavadora, secadora, microondas, etc.), decorações (cortinas, tapetes, etc.) e móveis.
    • A casa tem algum problema?
    • Houve alguma grande reforma ou reparo?
    • Quantos anos têm a casa, os eletrodomésticos, o telhado, o sistema de aquecimento e refrigeração, os sistemas de encanamento e os sistemas elétricos?
    • O que você gosta de morar nesta casa?
    • Para casas rurais, pergunte sobre como os serviços públicos (eletricidade, água, gás, etc.) são fornecidos, se os direitos minerais estão incluídos e se existem servidões na propriedade.
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    Avalie a vizinhança. Investigue a área circundante. Pergunte ao seu agente ou pesquise a localização da escola, comodidades próximas, como compras ou mantimentos, e opções de transporte. Pergunte sobre a associação do proprietário e quaisquer taxas associadas ou outras restrições. Pesquise o risco de planície de inundação / inundação, estatísticas de crime e outros riscos associados à área. Fale com o agente para ter uma ideia dos dados demográficos do bairro e de quaisquer desenvolvimentos que ocorram lá (gentrificação, transição de proprietários antigos para jovens ou vice-versa, etc.).
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    Obtenha um relatório CLUE. CLUE significa Comprehensive Loss Underwriting Exchange. Este relatório fornecerá um histórico de 5 anos de todas as reivindicações de seguro que foram feitas para a casa em que você está interessado. Você deve pedir permissão ao vendedor antes de executar o relatório. Vai custar 15€ ou menos.
    • O relatório identificará quaisquer problemas que a casa possa ter e dará uma ideia das taxas de seguro para a casa.
    • As seguradoras geralmente usam reivindicações anteriores para calcular as taxas de seguro.
    • Apenas o proprietário se uma propriedade pode acessar o relatório CLUE. Peça ao vendedor para solicitar um relatório. O vendedor pode ligar para 1-866-312-8076 ou visitar o site da LexisNexis para fazer uma solicitação online.
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    Reveja os impostos de propriedade. Peça ao seu agente ou ao proprietário atual para obter informações sobre impostos de propriedade. Pode haver impostos cobrados pela cidade, condado e / ou distritos escolares locais. Peça informações sobre as taxas de impostos. Qual é a obrigação tributária usual para a casa? Ele permanece consistente entre os anos ou varia inesperadamente? Tente ter uma noção de quanto você pagaria de imposto sobre a propriedade nos primeiros anos na casa.
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    Inspecione a casa. O proprietário pode não lhe contar sobre todos os problemas em sua casa, ou pode não saber alguns dos problemas. Um inspetor residencial verificará minuciosamente a propriedade e fornecerá todas as informações de que você precisa para tomar uma decisão. O inspetor residencial deve verificar:
    • Fiação elétrica
    • Níveis de umidade
    • Níveis de monóxido de carbono
    • Amianto
    • Campos eletromagnéticos de chumbo
    • Radon
    • Normalmente, as inspeções não acontecem até que você faça uma oferta, mas você sempre pode pedir ao vendedor para permitir que você faça uma antes do processo. Esteja presente durante a inspeção para que você possa fazer perguntas e ver as coisas em primeira mão.
    • Visite o site da European Society of Home Inspectors ou ligue para 1-800-743-2744 para encontrar um inspetor credenciado.
    • Antes de contratar um inspetor, pergunte quanto vai custar e se você pode estar presente. Se o inspetor não quiser que você esteja na inspeção, escolha um inspetor diferente.
    DICA DE ESPECIALISTA

    Até os especialistas contratam um inspetor residencial. O empresário imobiliário Nathan Miller nos diz: "Se levar uma propriedade a sério, sempre vou contratar um inspetor residencial. Esse inspetor vai examinar cada centímetro quadrado daquela casa e rastejar pelo sótão e o porão infestado de ratos (espero que não). Eles irão a todos esses lugares que eu não gostaria de ir e encontrarão todos os problemas que eu não iria.

Finalizem o preço de venda para que você possa iniciar o processo de fechamento
Peça-lhes que assinem a oferta e finalizem o preço de venda para que você possa iniciar o processo de fechamento.

Parte 3 de 4: fazer uma oferta

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    Obtenha laudo de avaliação das residências vizinhas. O preço pedido do vendedor deve ser usado apenas como ponto de partida. Os corretores de imóveis geralmente ajudam os vendedores a definir um preço, mas seu vendedor não está trabalhando com um corretor de imóveis. Encontre o valor da propriedade das casas vizinhas para ter uma ideia do que a casa realmente vale.
    • Verifique também os preços de venda recentes de casas semelhantes à casa em que está interessado.
    • Você pode obter avaliações de sites como Zillow, Real Estate ABC e Electronic Appraiser. O site do Avaliador Eletrônico oferece o relatório mais preciso e custa 22€
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    Determine o preço da oferta. Baseie o preço de oferta no preço pedido, no valor de mercado da casa, no valor das casas vizinhas e no mercado imobiliário atual. Se o mercado imobiliário for forte em sua área, talvez você precise fazer uma oferta acima do preço pedido. Se o mercado não estiver forte, você poderá oferecer abaixo ou ao preço pedido.
    • Por exemplo, se o preço pedido for 149.000€ e o valor estimado da casa for 127.000€, você pode começar com uma oferta de 114.000€ (90% do valor de mercado). Essa oferta seria aceitável em um mercado não muito forte.
    • Se o mercado estava forte, você pode começar com o valor de avaliação da casa: 127000€
    • Se você licitar muito baixo, o vendedor pode rejeitar sua oferta imediatamente. Trabalhe com seu advogado para definir sua oferta.
    • Você também deve determinar seu próprio preço de oferta máximo, que será baseado em quanto você pode pagar e quanto está disposto a pagar pela casa.
    • Saber um preço máximo de oferta permitirá que você oriente as negociações abaixo do seu limite ou saiba quando prosseguir e abandonar as negociações.
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    Trabalhe com um advogado imobiliário. Um contrato de venda e um processo de fechamento são complicados. Um advogado imobiliário pode ajudá-lo a navegar nesse processo e garantir que você tenha uma saída para o seu contrato se houver problemas com a inspeção residencial ou com o vendedor.
    • Seu advogado também pode ajudá-lo a negociar quem pagará a taxa de transferência do título e os impostos.
    • Traga seu advogado imobiliário o quanto antes.
    • Escolha um advogado local que conheça o bairro que você está comprando.
    • Um advogado geralmente cobra uma taxa fixa ou exige que você pague por hora. Se estiver pagando por hora, apresente-se o mais preparado possível para reduzir o tempo que está pagando.
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    Considere comprar uma opção. Pagar ao vendedor por uma opção de compra retira a casa do mercado, oferece mais tempo antes do fechamento e oferece opções de alienação (venda ou mudança). O preço da opção deve ser incluído no preço de venda final se fechado ou recuperado se as condições da opção não forem atendidas pelo vendedor. No entanto, entenda que o preço da opção pode ser perdido se a casa não for comprada.
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    Formule contingências de oferta. A oferta incluirá contingências destinadas a protegê-lo de falhas imprevistas com a casa. As contingências geralmente permitem que você inspecione mais a casa e / ou prossiga com o processo de fechamento e cancele sua oferta se surgirem certos problemas. Por exemplo, as contingências podem ser a casa sendo avaliada pelo preço de venda acordado ou superior, sua capacidade de encontrar um financiamento aceitável (em sua opinião), o título passando livre e claro, o valor do depósito e / ou devolução de quaisquer depósitos se a venda não fechar.
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    Faça oferta. Entre em contato com o vendedor ou trabalhe com seu agente para enviar sua oferta. Certifique-se de enviá-lo completo com as contingências solicitadas e o preço de oferta específico. Você pode desejar que seu advogado analise a oferta mais uma vez antes de enviá-la.
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    Negocie o preço da oferta. O vendedor pode não aceitar e depois contrariar a sua oferta. O vendedor pode esperar que você divida a diferença ou a contra-oferta pode ser firme e inegociável. O vendedor também pode rejeitar totalmente a sua oferta.
    • Se o vendedor estiver esperando por uma divisão, encontre um valor que esteja entre a contra-oferta e sua oferta original. Por exemplo, se você ofereceu 114000€ e o vendedor respondeu com 144000€, você pode oferecer 129000€
    • Se o vendedor contra-argumentar e disser que não está disposto a negociar mais, você pode aceitar a oferta ou dizer ao vendedor para informá-lo se ele mudar de ideia.
    • Se você puder esperar, o vendedor pode mudar de ideia e estar disposto a negociar.
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    Negocie contingências de oferta. Pode haver contingências adicionais aplicadas à oferta conforme o processo de fechamento avança. As contingências podem incluir o financiamento do vendedor (o que seria benéfico para pessoas mais velhas sem uma hipoteca da casa com uma taxa de juros mais baixa para o comprador), uma segunda hipoteca pelo vendedor para reduzir o caixa do comprador, uma mudança atrasada ou a venda concluída da casa existente do comprador, entre outras possibilidades.
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    Obtenha o acordo do comprador em oferta. Obtenha uma confirmação do comprador sobre o preço de sua oferta e as contingências conforme específico em sua oferta. Peça-lhes que assinem a oferta e finalizem o preço de venda para que você possa iniciar o processo de fechamento. Após esse acordo, o comprador e o vendedor entram em um período de garantia, normalmente de 2 semanas a um mês, durante o qual as condições da oferta estão sendo atendidas.
Ouvi dizer que é assim que os traficantes compram aquelas casas grandes
Ouvi dizer que é assim que os traficantes compram aquelas casas grandes, mas como eles escapam da verificação da fonte de renda?

Parte 4 de 4: fechamento da compra de casa

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    Faça uma avaliação da casa. Seu credor escolherá um avaliador para ver se a casa realmente vale o que você se ofereceu para pagar. Se a avaliação for inferior à sua oferta, o vendedor precisará baixar o preço.
    • Certifique-se de solicitar um avaliador que conheça o bairro em que sua casa está.
    • Se você precisar encontrar um avaliador, visite o site da European Society of Appraisers ou o site do Appraisal Institute para encontrar um avaliador credenciado na sua área. Pergunte quanto eles vão cobrar.
    • Se você não concordar com a primeira avaliação, poderá solicitar uma segunda avaliação.
    • Uma contingência na oferta deve ser a casa sendo avaliada pelo preço de oferta ou acima.
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    Inspecione a casa. Se você não conseguiu fazer uma inspeção residencial antes, pode fazer uma agora. Novamente, encontre um inspetor residencial credenciado. Se houver algum problema com a casa, você pode pedir ao vendedor para corrigi-lo ou pode retirar sua oferta. Deve haver contingência em sua oferta para problemas divulgados e não divulgados, quem paga pelos reparos, quaisquer limites e outras regras relativas aos resultados da inspeção.
    • Se sua oferta for baixa, é menos provável que o vendedor pague pelos reparos. Se você fez uma oferta maior, o vendedor pode pagar pelos reparos.
    • Seu credor também pode solicitar que os reparos sejam feitos antes do encerramento do depósito.
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    Revise o contrato. Converse com seu advogado e analise o contrato de venda novamente. Você também deve fazer uma inspeção final neste momento. Você deseja ter certeza de que todos os reparos negociados foram feitos e que a casa não foi danificada durante o depósito.
    • Se o vendedor estiver deixando alguns eletrodomésticos, certifique-se de que eles estão lá.
    • Não assine nenhum papel até que esteja confortável com os termos do contrato e tenha um entendimento claro de tudo.
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    Certifique-se de que as condições de contingência foram atendidas. Analise a oferta combinada para ver se as condições de contingência negociadas foram atendidas. Aborde quaisquer problemas de contingência não resolvidos. Peça a seu advogado para ajudá-lo neste exame.
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    Trabalhe com uma empresa de títulos. Uma empresa de títulos fará uma pesquisa de títulos e ajudará no processo de fechamento. Peça recomendações ao seu advogado. Você também pode encontrar uma empresa de títulos entrando em contato com a European Land Title Association. Seu advogado e a empresa de título trabalharão juntos.
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    Conclua a transação. Depois que todos os formulários estiverem preenchidos e você e o vendedor estiverem satisfeitos, é hora de assinar os papéis e pegar as chaves. Você pode ou não se encontrar com o vendedor no dia de fechamento.
    • Se estiver trabalhando com um agente do comprador, você assinará no escritório dele.
    • Se você estiver cuidando disso sozinho, deverá assinar no escritório de custódia ou na companhia de seguros de títulos.

Pontas

  • Se o vendedor exigir dinheiro sério, não pague diretamente ao vendedor. Mantenha o dinheiro em uma conta de garantia.

Perguntas e respostas

  • Ouvi dizer que é assim que os traficantes compram aquelas casas grandes, mas como eles escapam da verificação da fonte de renda? Esses processos são obrigatórios e alguns vendedores os ignoram?
    Se um comprador estiver pagando em dinheiro por algum motivo, não há necessidade de qualquer "verificação de renda". O vendedor pega o dinheiro, assina a escritura, entrega as chaves, pronto.

Aviso Legal O conteúdo deste artigo é para sua informação geral e não se destina a ser um substituto para consultoria jurídica profissional ou financeira. Além disso, não se destina a ser invocado pelos usuários na tomada de quaisquer decisões de investimento.
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