Como obter a divulgação completa na hora de comprar uma casa?

Você não deve presumir que não existam problemas com a casa simplesmente porque não estão anotados
Por esse motivo, você não deve presumir que não existam problemas com a casa simplesmente porque não estão anotados no formulário de divulgação.

Quando você compra uma casa, você obtém uma nova casa cheia de possibilidades. Você também terá todos os problemas, imperfeições e desafios da casa. Quando você encontra uma casa que deseja comprar, espera que o vendedor lhe forneça um formulário de divulgação. A quantidade de informações que um vendedor deve fornecer varia de acordo com o estado, mas muitos agentes exigem uma divulgação completa antes de concordarem em representar uma casa. Obtenha a divulgação completa verificando as leis em seu estado e solicitando informações sobre problemas conhecidos e suspeitos na casa.

Parte 1 de 3: solicitação de divulgações

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    Identifique o que os vendedores devem divulgar. Nos EUA, a lei federal exige que certas divulgações sejam feitas aos compradores. Por exemplo, os vendedores devem divulgar a presença de tinta à base de chumbo ou amianto se a casa foi construída antes de 1978.
    • Suas leis estaduais e locais também terão requisitos de divulgação adicionais. Você deve obter cópias da lei para ver a que tem direito. Pesquise online ou pare no departamento de planejamento urbano local para perguntar.
    • Você também pode pedir a um agente imobiliário ou advogado uma cópia da lei de divulgação.
    • O Departamento de Imóveis do seu estado também pode ter informações sobre quais divulgações são exigidas em seu estado.
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    Solicite o formulário de divulgação ao vendedor. O formulário de divulgação permite que o comprador cancele o contrato em até 3 dias após o recebimento das divulgações, sem penalidade. Se o vendedor não der ao comprador as divulgações, isso deixa o comprador aberto para cancelar o contrato sem motivo, a qualquer momento e por qualquer motivo. O vendedor ou o agente do vendedor deve enviar isso a você sem qualquer solicitação. No entanto, se você ainda não recebeu, ligue e peça.
    • Certifique-se de ter todas as folhas e de que pode ler as informações.
    • Compare também o que você recebeu com o que o vendedor foi solicitado a lhe dar. Confirme se o vendedor entregou todas as divulgações exigidas.
    • Os acordos de compra geralmente não têm um prazo para o vendedor fornecer as divulgações. Cabe ao comprador solicitá-los caso o vendedor não os forneça. Se o vendedor ainda não os fornecer, o comprador pode cancelar o contrato e ir embora sem penalidades ou passar por uma inspeção completa para descobrir o que está acontecendo.
    • As residências do HUD estão isentas de fazer divulgações e nunca as fornecerão, portanto, deve caber ao comprador fazer a devida diligência e não depender inteiramente das divulgações do vendedor.
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    Analise as divulgações. Reserve algum tempo para examinar os formulários de divulgação. Observe qualquer coisa que você não entenda ou qualquer informação que esteja faltando. Verifique também quais problemas foram identificados.
    • Na maioria dos estados, os proprietários não são legalmente responsáveis por quaisquer problemas dos quais não tenham conhecimento. Eles poderiam responder honestamente que não estão cientes de qualquer infestação de cupins quando há uma infestação real. A maioria dos estados não exige que os vendedores procurem problemas.
    • Perceba que os proprietários também não precisam contratar alguém para procurar problemas, a menos que tenham concordado com isso no contrato de compra. Por esse motivo, você não deve presumir que não haja problemas com a casa simplesmente porque eles não estão anotados no formulário de divulgação.
    • Se um comprador conduz uma inspeção e fornece uma cópia ao vendedor e a venda não é aceita, o vendedor é obrigado a divulgar o que foi descoberto no relatório de inspeção, juntamente com as divulgações originais.
    Quando você encontra uma casa que deseja comprar
    Quando você encontra uma casa que deseja comprar, espera que o vendedor lhe forneça um formulário de divulgação.
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    Peça qualquer informação que esteja faltando. Se houver informações faltando em um formulário de divulgação, entre em contato com o vendedor ou seu agente. Solicite as informações que faltam. Lembre-se de não prosseguir com a compra até receber as divulgações completas. As leis de divulgação normalmente devem abranger o seguinte:
    • vazamento de água de qualquer tipo, inclusive ao redor de janelas e porões
    • cupins ou outros insetos
    • pragas, mofo ou podridão
    • problemas de encanamento e esgoto
    • defeitos no telhado
    • problemas de drenagem
    • problemas com ar condicionado e aquecimento
    • problemas de fundação
    • disputas de fronteira com um vizinho
    • problemas com o título legal
    • outro (dependendo do estado)

Parte 2 de 3: contratação de um inspetor

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    Negocie o direito a uma inspeção. Você nunca deve confiar exclusivamente em divulgações para protegê-lo. Em vez disso, você precisa fazer uma inspeção residencial. Na verdade, uma inspeção deve ser uma das "contingências" do contrato. Isso significa que você pode cancelar o contrato com base nos resultados da inspeção.
    • Mesmo que o vendedor já tenha feito uma inspeção antes de colocar a casa no mercado, você deve pensar em contratar seu próprio inspetor. Isso pode ser caro, especialmente se a casa for grande, mas é um dinheiro bem gasto. Você prefere encontrar problemas antes de concordar em comprar uma casa.
    • Seu contrato também pode definir o cronograma para a inspeção. Um cronograma de inspeção normalmente é de 10 dias por padrão, mas você pode negociar para obter mais alguns dias.
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    Obtenha referências para um inspetor. Você pode não conhecer nenhuma empresa de inspeção. Embora você possa pesquisar os inspetores online, pode ser difícil julgá- los com base em seus sites. Obtenha referências de pessoas em quem você confia, como corretores imobiliários, advogados, outros proprietários ou a Associação Internacional de Inspetores de Domicílios Certificados (www.nachi.org).
    • Quando um corretor de imóveis indica um inspetor, ele é obrigado a divulgar por escrito o tipo de relacionamento que teve com o inspetor. Isso garante que o comprador esteja ciente de quaisquer conflitos de interesses ou benefícios de terceiros decorrentes da contratação do inspetor.
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    Escolha um inspetor. Pergunte aos inspetores se eles podem fornecer referências. Consulte as referências e verifique se as pessoas ficaram satisfeitas com o serviço prestado. Pergunte se o inspetor apareceu na hora certa e fez uma inspeção completa.
    • Obtenha um orçamento por escrito de quanto custará a contratação do inspetor.
    • Limpe sua lista e contrate o inspetor cujo preço e reputação funcionem para você.
    • A maioria dos inspetores tira fotos dos problemas e os inclui no relatório. Certifique-se de perguntar ao inspetor se eles fazem isso antes de decidir contratá-los.
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    Leia seu relatório de inspeção. A inspeção deve levar de 2 a 5 horas. Depois de concluído, o inspetor deve fornecer a você e ao seu agente um relatório de cerca de 20-30 páginas. Você também deve obter fotografias coloridas de quaisquer problemas.
    • Não se surpreenda se houver problemas. Uma boa inspeção residencial deve ser minuciosa e identificar até mesmo pequenas falhas.
    • Discuta com seu agente ou advogado se algum dos problemas parece particularmente sério ou caro de resolver. Nesse caso, você precisará considerar as próximas etapas. Por exemplo, se você estiver em um "mercado de vendedores", convém evitar pedir ao vendedor que conserte pequenos problemas.
    • No entanto, você não deve ignorar grandes falhas estruturais, como uma fundação rachada.
    Você pode processar de acordo com o estatuto de divulgação do seu estado se o vendedor não fez a divulgação
    Por exemplo, você pode processar de acordo com o estatuto de divulgação do seu estado se o vendedor não fez a divulgação exigida.
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    Contrate inspetores especializados, se necessário. Uma inspeção geral pode revelar certos problemas, como baixa pressão da água. No entanto, pode ser necessário contratar um especialista para descobrir a causa raiz do problema. Se o seu inspetor recomendar uma inspeção adicional por um especialista após a conclusão da inspeção, você precisará fazer uma solicitação ao vendedor para autorizá-la. Se o vendedor negar, você terá que decidir se deseja comprar como está ou cancelar. Os inspetores especialistas trabalham nas seguintes áreas:
    • chaminé
    • elétrico
    • aquecimento e ar condicionado
    • cupins e outras pragas
    • tinta à base de chumbo
    • servidão e usurpação
    • telhados
    • fundação e porão
    • árvores, vegetação e estabilidade do solo
    • sistema séptico ou esgoto (a inspeção do sistema séptico ou drenagem do sistema é geralmente uma contingência separada da contingência de inspeção real)
    • mofo
    • outro
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    Trabalhe com o vendedor para corrigir os problemas. Um contrato de compra bem elaborado deve dar a você direitos no caso de o relatório de inspeção identificar defeitos. Por exemplo, você normalmente tem as seguintes opções:
    • Peça ao vendedor para corrigir o problema. Isso pode desacelerar a venda. Além disso, o vendedor precisará encontrar um empreiteiro licenciado.
    • Negocie uma redução no preço de compra. Isso é chamado de obter um "crédito". Você pode usar o dinheiro para resolver o problema sozinho. Você pode querer seguir esta opção se quiser escolher o empreiteiro.
    • Compre a casa como está. Se o vendedor se recusar a reduzir o preço de compra e o credor concordar em permitir o financiamento para os reparos necessários, você ainda poderá comprar a casa. Isso é mais provável para vendas de imóveis em que a família nunca morou na propriedade ou para execuções hipotecárias em que o banco não conhece o histórico da propriedade.
      • Em alguns casos, o depósito será retido até que os reparos sejam feitos. Em outros casos, pode ser necessário pagar uma entrada maior, além dos custos de reparo, para obter financiamento do credor.
    • Cancele o contrato. Seu contrato deve informar como notificar o vendedor de que você deseja encerrar a venda. Certifique-se de fornecer o aviso apropriado antes de qualquer prazo.
      • Se você perder o prazo, poderá perder o seu dinheiro sério, a menos que os problemas sejam sérios. Nesse caso, o credor pode solicitar que alguns reparos sejam feitos antes de fornecer o financiamento. Se você tiver uma contingência de financiamento no contrato, ainda poderá cancelar sem perder o dinheiro sério neste momento.

Parte 3 de 3: ajuizamento de ação judicial por não divulgação de defeitos

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    Reunir provas. Você precisará de evidências do defeito. Você também precisará de uma prova de que o proprietário sabia sobre o defeito, mas não o divulgou. Converse com o advogado sobre os tipos de provas a obter. Considere o seguinte:
    • Fotografias do defeito. O inspetor residencial deve fornecê-los.
    • Estimativas de reparo. Descubra quanto custará para consertar o problema. Se você tiver um telhado com goteiras, peça um orçamento a um carpinteiro. A quantia de dinheiro que custará para consertar o problema é geralmente a quantia pela qual você pode entrar com um processo.
    • Testemunho de testemunho. Um vizinho pode lhe dizer que o vendedor estava ciente de uma base defeituosa antes de vender. Você vai querer o testemunho dessa pessoa, que pode ser admitido no tribunal.
    • Suas próprias memórias. Escreva o que o vendedor e seu agente lhe disseram.
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    Escreva uma carta de demanda. Você deve tentar resolver a disputa sozinho antes de entrar com uma ação judicial. Escreva uma carta de demanda e envie ao vendedor. Alguns estados exigem que você envie uma carta de demanda antes de processar, mas é uma boa ideia, mesmo que seu estado não exija isso. Uma carta de demanda deve conter o seguinte:
    • A data em que você está enviando a carta.
    • O contexto factual da disputa. Explique o defeito e como você o descobriu.
    • Quanto você deseja receber. Certifique-se de dar um prazo para o pagamento.
    • Informações de contato se o vendedor tiver dúvidas.
    • Uma promessa de processar se o vendedor não pagar ou entrar em contato com você em uma determinada data.
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    Analise se você tem um caso legal. Para processar por não divulgação, alguns fatos precisam existir. Os fatos serão diferentes dependendo do seu estado. No entanto, geralmente você precisa provar o seguinte para processar:
    • O problema existia antes de você comprar a casa. Do contrário, você não pode culpar o proprietário anterior.
    • O problema não era tão óbvio que você deveria ver em um passo a passo. Se houver um buraco gigante no telhado, você terá dificuldade em explicar como esse defeito foi uma surpresa para você.
    • Ninguém revelou o defeito. Por exemplo, nem o vendedor, o agente do vendedor ou um inspetor lhe disseram.
    • Você confiou em qualquer mentira ou não divulgação. Isso geralmente é fácil de provar. No entanto, se você disse: "Não me importa se há um buraco no telhado, preciso dessa propriedade", provavelmente não confiou na não divulgação.
    • O defeito causou danos financeiros a você.
    Obtenha a divulgação completa verificando as leis em seu estado
    Obtenha a divulgação completa verificando as leis em seu estado e solicitando informações sobre problemas conhecidos e suspeitos na casa.
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    Consulte um advogado. Se você comprar uma casa com problemas, consulte um advogado para discutir suas opções. Compartilhe os formulários de divulgação que você recebeu e converse sobre quaisquer promessas ou declarações de fato que o vendedor fez a você oralmente. Você pode encontrar um advogado entrando em contato com a ordem dos advogados local ou estadual e pedindo uma referência.
    • Também converse sobre se você deve processar. Os processos podem levar mais de um ano para serem resolvidos e podem ser bastante caros. Compartilhe suas evidências com o advogado e pergunte se você tem um caso forte.
    • Pergunte quais teorias jurídicas você pode usar para processar. Por exemplo, você pode processar de acordo com o estatuto de divulgação do seu estado se o vendedor não fez a divulgação exigida. Se o vendedor fez uma declaração incorreta, você pode processá-lo por fraude ou declaração falsa negligente.
    • Evite atrasos. Você tem um tempo limitado para processar, dependendo da causa da ação. Esse prazo é denominado "estatuto de prescrição". O período de tempo será diferente dependendo do estado.
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    Processar no Juizado de Pequenas Causas. Se a sua reclamação não valer muito dinheiro, você pode entrar com uma ação no tribunal de pequenas causas. Este tribunal foi criado para pessoas que se autodenominam sem advogado. Freqüentemente, o processo é simplificado e o caso pode ser resolvido mais rapidamente.
    • Há um valor máximo que você pode processar em ações de pequeno valor. O valor varia de acordo com o estado. Verifique com o escrivão do tribunal.
    • Se você quiser processar por mais do que o máximo, você irá processá-lo em um tribunal civil normal.
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    Elabore uma reclamação. Você inicia uma ação judicial entrando com uma "reclamação" no tribunal. Seu advogado pode redigir este documento para você. No entanto, se você não tiver um advogado, precisará fazer sua própria reclamação. Ele deve identificar você e o réu, o motivo pelo qual está processando e quanto dinheiro está solicitando.
    • Alguns tribunais podem ter formulários de reclamação preenchíveis. Se você processar em um tribunal de pequenas causas, geralmente há um formulário. Pergunte ao secretário do tribunal ou consulte o site do tribunal.
    • Em outros tribunais, pode ser necessário redigir o seu próprio. Pergunte ao funcionário se há uma amostra ou tente encontrar uma amostra de reclamação online ou em um livro da biblioteca de formulários jurídicos.
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    Abra o processo. Faça uma cópia da reclamação para seus registros e, a seguir, leve o original e várias cópias ao escrivão do tribunal. Peça para arquivar. Provavelmente, você terá que pagar uma taxa de depósito, que dependerá do tribunal.
    • Você terá que notificar o vendedor de que está processando-o. Você pode fornecer a notificação enviando uma cópia da sua reclamação e uma "intimação", que você pode obter com o escrivão do tribunal.
    • Seu tribunal terá regras específicas sobre o serviço. Por exemplo, você pode ter que pagar a alguém para entregar em mãos a intimação e a reclamação do réu. Não presuma que você pode simplesmente enviar a papelada para a outra parte. Verifique com um advogado.
Aviso Legal O conteúdo deste artigo é para sua informação geral e não se destina a ser um substituto para consultoria jurídica profissional ou financeira. Além disso, não se destina a ser invocado pelos usuários na tomada de quaisquer decisões de investimento.
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